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星期一, 9月 24, 2007

香港新股上市分析:中國奧園地產集團股份有限公司(3883)

利好
— 國內土地資源匱乏;
— 奧林匹克花園以運動作為項目主題,獨特、具有優勢;
— 今年首季住宅項目平均銷售價每平方米4,992元人民幣,去年同期3,295元;
— 今年首季毛利率增加到48.2%;
— 截至今年三月底為止3個月,純利大約1,900萬元,按年飆升超過8倍,預計07年全年純利達到5.423億元,相較06年的2.995億人民幣,大幅增長81%,而07年備考全面攤薄市盈率16.1倍至20.4倍,定價合理,而08年預測市盈率更加有可能降至7.3倍到9倍左右,屆時其股價相比資產淨值折讓5-22%;
— 預期股份掛牌上市以後,公司的負債對資產比率將要從目前的42.9%下降到13.4%;
— 是次集資金額當中超過70%用以發展現有項目及收購土地來強化土儲,只有23.9%用作贖回部分票據;
— 目前擁有的土地是早先以低價購入,05及06年土地成本分別佔去平均樓價6.5和7.4%;
— 公司現時擁有500萬平方米的樓面面積土地儲備,足夠往後3年的發展,並且計劃年內增加土儲到1,000萬平方米;
— 由於住宅項目包含體育館和學校等設施,受到當地市政府歡迎,加上管理層與內地地方政府關係良好,日後吸納新的土儲之時享有若干優勢;
— 公司將要積極在東北具有潛力的瀋陽發展房地產項目,現時已經與當地政府簽訂框架協議,發展一幅面積達900萬平方米的土地,並且訂下將來購買的土地當中三分之一位於此地的目標;
— 市傳李兆基透過國際配售途徑認購股份,另外,公司引入多名企業投資者,包括:中國信達資產管理、嘉里集團主席郭鶴年之家族、會德豐(0020)主席吳光正之家族、南豐集團,各自認購2,000萬美元,新鴻基地產(0016)主席郭炳湘認購1,000萬美元,穩定股價走勢;

利淡
— 市場裡面充斥了大量內地房地產上市公司的股份,沒有物以稀為貴的情況;
— 國內房地產行業競爭漸漸呈現白熱化,預期汰弱留強的情形愈來愈明顯;
— 近年內地的土地價格急劇上升,未來的盈利或許因此受到影響;
— 內地政府繼往開來,持續推出宏觀調控措施,為國內房地產行業增添了陰霾;


財務比率(12/2004→12/2005→12/2006)

Ø 流動比率:1.07→1.17→1.66
Ø 速動比率:0.43→0.56→0.76
註:速動比率正在改善之中,且漸次增加,唯美中不足的地方是其仍然少於1。

Ø 長期債項/股東權益:174.78%→55.69%→13.77%
Ø 總債項/股東權益:223.95%→100.57%→39.97%
Ø 總債項/資本運用:79.82%→60.58%→31.96%
註:幾年以來,三項跟債項相關的比率大幅減少。

Ø 股東權益回報率:0.00%→41.34%→36.18%
Ø 資本運用回報率:0.00%→24.90%→28.94%
Ø 總資產回報率:0.00%→7.99%→13.68%
註:以上三項回報率也有不俗的增加。

Ø 經營利潤率:6.33%→32.71%→50.71%
Ø 稅前利潤率:4.27%→32.21%→50.52%
Ø 邊際利潤率:0.00%→22.05%→33.89%
註:超過三十巴仙的邊際利潤率相當理想,不錯!

Ø 存貨週轉率:0.15→0.87→0.85


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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