香港新股上市分析：星星地產集團(開曼群島)有限公司(01560)

利好

• 公司在香港從事工業大廈的物業發展和物業投資兩個主要業務：(1)發展工業發展用地、重建或升級(通過改建及加建工程)現有工業大廈，藉以提高其資本值並自出售物業變現有關經提高的資本值、以及(2)投資具有良好資本升值潛力及租值的物業，並出租該等獲保留物業以產生可觀的經常性租金收入；
• 根據仲量聯行報告的資料，就發展私人工業市場而言，按自2011年起的已竣工物業總建築面積計，公司排名第五位；
• 過往已完成一幢新建工業大廈(即天際中心，於2014年8月完成)，並已成功提高其資本值，亦於2013年6月開始興建另一幢新建工業大廈星星中心，並預期將於2016年第四季完成，通過實行天際中心及星星中心的物業項目，已累積有關識別及收購發展用地、取得建築前批准、項目規劃及設備(包括挑選及委聘建築及工程公司)、項目執行及監督(包括委聘承包商承接地基及上蓋結構建築工程)以及預售及市場推廣的經驗，有助奠下在香港進行物業發展尤其是在私人工業市場方面的立足點；
• 展望將來，預期將會自出售星星中心的單位產生大量收益，而星星中心已售單位預期將於2016年最後一季至2017年第一季完成建造及交付，且由於預計來自租金(作為經常性收入來源)的溢利貢獻將因完成改裝裕豐項目及重建柴灣角項目而有所增長，將會獲得更為穩定的收入流；
• 集資淨額當中約70%用作在香港收購合適發展用地，以補充物業發展業務的土地儲備、以及約10%用作一般營運資金，大多數用到主營業務裡頭；
• 是次公售56,000,000股股份(56,000,000股/2,000股 = 2.8萬手)，規模極其細小，不能抹煞於股份掛牌上市初期因「貨源歸邊」而出現短期股價走高的情況；

利淡

• 公售規模細小，預期股份流動性不高；
• 集資淨額當中約20%用作償還債項；
• 自2009年以來，全球經濟一直放緩；
• 香港存有眾多專注於工業及商業大廈的物業發展商，大部分該等發展商均具備大量財務、管理、市場推廣資源，以及物業及土地發展經驗，業內競爭激烈；
• 於往績記錄期間的發展項目數目有限，日後未必可識別及收購就未來發展而言屬合適及可取的發展用地及╱或現有工業大廈；
• 未必能就物業發展項目取得相關政府批准；
• 預期柴灣角項目的建築期將由2016年第三季起至2019年第三季，期間將沒法從該物業獲得租金收入；
• 依賴外部顧問及承包商進行所有物業發展項目的建築相關工程；
• 依賴承包商採購混凝土、水泥及鋼等建築材料，並就建築項目的不同工作類別物色建築工人，經營業績可能會因勞工及材料成本等建築成本上漲以及使用劣質建築材料而受到不利影響；
• 用以產生經常性租金收入的保留物業之流通性低；
• 業績可能會因投資物業的經評估公平值上升或下跌而出現波動；
• 在香港，物業的結構改建及重建均須經屋宇署事先批准，存有合規責任及成本；
• 活化措施屆滿將令公司就日後發展工業大廈為商業大廈的彈性減低；
• 利率變動；
• 於2013年、2014年及2015年12月31日，尚未償還銀行貸款及其他貸款總額合共分別高達約2.396億港元、約2.229億港元及約5.064億港元；
• 於2013年12月31日及於2015年12月31日，分別錄得流動負債淨額約1,633.2萬港元及約3.56625億港元；
• 截至2013年12月31日為止財年及截至2015年12月31日為止財年，營運活動現金流出淨額分別為約1.137億港元及約8,720萬港元；
• 截至2015年12月31日為止三個財年，分別錄得溢利及全面收益總額約22.8萬港元、約1.9609億港元及約3,710.2萬港元(同期分別錄得投資物業公平值收益約509.6萬港元、約1,195.2萬港元及約1,640.2萬港元，撇除有關公平值收益，於截至2013年12月31日為止財年錄得經調整虧損淨額約486.8萬港元，並於截至2015年12月31日為止兩個財年分別錄得經調整純利約1.84138億港元及約2,070萬港元)，並不穩定；
• 撇除公平值收益，於截至2015年12月31日為止財年錄得溢利及全面收益總額約2,070萬港元(折合每股溢利約0.0924港元，=2,070萬港元/2.24億股)，相當於2015財年招股區間(介於1.44-1.8港元)往績市盈率介於15.58-19.48倍；

財務比率(12/2013→12/2014→12/2015)

流動比率：0.97→1.17→0.64
速動比率：0.20→0.27→0.09

長期債項/股東權益：0.00%→17.24%→14.70%
總債項/股東權益：6,531.02%→205.25%→345.77%
總債項/資本運用：6,531.02%→175.08%→301.45%

股東權益回報率：6.21%→180.53%→25.33%
資本運用回報率：6.21%→153.99%→22.09%
總資產回報率：0.05%→29.45%→3.24%

經營利潤率：-.--%→38.04%→53.55%
稅前利潤率：-.--%→38.04%→53.55%
邊際利潤率：-.--%→32.05%→47.16%

存貨周轉率：0.00→1.27→0.15


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。