香港新股上市分析：綠城服務集團有限公司(02869)

利好

• 公司在中國大陸是數一數二的高端住宅物業服務供應商，根據中國指數研究院，公司在2014年中國高端住宅物業服務供應商當中名列首位；
• 自2012年以來，在中國指數研究院經考慮各項評價因素評選的中國物業服務百強企業之中，公司連續三年被評為經營規模第二大企業，綜合實力第二強企業；
• 於2015年12月31日，總在管合同建築面積達8,280萬平方米的物業，覆蓋全中國23個省、直轄市及自治區的82個城市；
• 於2014年9月推出「智慧園區」項目，公司在管理的選定住宅園區開始推行「智慧園區」項目，利用智能手機、互聯網和移動應用在中國的快速普及和滲透這一優勢，由一家標準物業服務供應商轉型為一家提供日常品質生活產品及服務的園區產品及服務供應商，被公認為開發該方面的行業先驅，其「幸福綠城」移動應用覆蓋中國50個城市中405個住宅園區的137,206個註冊家庭，註冊用戶及活躍註冊用戶比率由2014年9月30日的1,091名及46.6%，增至2015年12月31日的180,422名及68.0%，進展顯著；
• 公司的園區增值服務以多種渠道向管理範圍內的園區業主及住戶，提供各類日常生活必需品和各種品質生活產品和服務等全方位、多層次、多領域的產品和服務，增加和業主及住戶之間的互動，提升他們的滿意度及忠誠度，這亦有助於提高市場對較高的物業服務費的接受程度，並提供額外的收入來源；
• 收入由2013年人民幣16.71647億元增加至2014年人民幣22.04565億元，並進一步增加至2015年的人民幣29.18627億元，複合年增長率為32.13%；
• 持續經營業務利潤由2013年人民幣8,273.3萬元增加至2014年人民幣1.49876億元，並進一步增加至2015年的人民幣2.02567億元，複合年增長率為56.48%；
• 集資淨額當中約49%收購具備富有吸引力的物業服務組合的物業服務公司和提供旅遊、家居生活、文化、教育及其他增值服務的公司、約22%用作開發及推廣「智慧園區」項目及園區產品及服務、以及約10%用作運營資金及一般企業用途，大多數用到主營業務裡頭；
• 基礎投資者：(1)綠城中國(03900)的全資附屬公司忠富、(2)國有企業中國東方資產管理公司的附屬公司中國東方資產管理(國際)控股有限公司、以及(3)矽谷天堂資產管理集團股份有限公司(中國新三板上市股份代號：833044)最終控股的浙江天堂矽谷資產管理集團有限公司，分別認購(1)138,888,000股、(2)2,500萬美元、以及(3)人民幣2億元的股份數目，該等股份設有六個月禁售期；

利淡

• 集資淨額當中約19%用作償還貸款；
• 中國大陸經濟有短期下行風險；
• 受到中國政府有關房地產行業的法規所影響；
• 行業競爭激烈；
• 公司採用「包幹制」模式向客戶提供物業管理服務，倘若徵得的物業服務費不足以應付產生的所有管理開支，未必能向業主收取差額，因此其業務、財務狀況及經營業績或受到重大不利影響；
• 截至2013年、2014年及2015年12月31日為止三個財年，員工成本(計入銷售成本)分別佔銷售成本高達約68.2%、64.1%及48.2%，而員工成本(計入行政開支)分別佔行政開支高達約68.1%、65.4%及58.1%；
• 截至2013年、2014年及2015年12月31日為止三個財年，物業管理服務的收入分別達到人民幣12.239億元、人民幣16.236億元及人民幣20.909億元，分別佔總收入約73.2%、73.7%及71.6%，前期物業服務合同或物業服務合同遭終止或不獲重續可能對業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響；
• 不一定能成功從業主及房地產開發商收取物業服務費；
• 於2013年、2014年及2015年12月31日，在長三角的在管物業總在管合同建築面積分別佔所有在管物業總合同建築面積約72.6%、72.9%及70.9%，大部分業務運營集中於中國長三角，尤其是杭州；
• 「幸福綠城」移動應用未必能夠吸引及保留住戶的足夠興趣；
• 根據中國法律，各住宅園區須設立由所有業主共同擁有的公共空間的特備基金以支付維修及保養成本，然而，概無保證該特備基金將足夠應付所有維修保養成本，倘該特備基金不足夠應付所有維修保養成本，則公司可能需要代表業主支付任何不足金額，再嘗試向業委會收回該不足金額；
• 可能成為或可能被列為園區產品及服務的買家或用家、政府機關或其他第三方對銷售園區產品及服務之商家提出的訴訟或其他法律程序中的被告；
• 於2014年及2015年12月31日以及2016年4月30日，分別錄得流動負債淨額人民幣263.2萬元、人民幣9,539.1萬元及人民幣8,150萬元；
• 截至2015年12月31日為止三個財年歸屬於公司權益股東利潤為人民幣1.97818億元(折合每股約人民幣0.0712元，= 人民幣1.97818億元/27.77776億股)，相當於2015財年招股區間(介於1.74-2.2港元)市盈率介於19.55-24.71倍；

財務比率(12/2013→12/2014→12/2015)

流動比率：1.03→1.00→0.94
速動比率：1.01→1.00→0.93

長期債項/股東權益：0.00%→0.00%→0.00%
總債項/股東權益：22.42%→48.38%→136.29%
總債項/資本運用：17.48%→43.23%→106.12%

股東權益回報率：44.51%→72.04%→149.78%
資本運用回報率：34.69%→64.38%→116.62%
總資產回報率：8.28%→11.43%→12.05%

經營利潤率：6.61%→9.06%→9.72%
稅前利潤率：6.48%→9.01%→9.53%
邊際利潤率：4.75%→6.75%→6.78%

存貨周轉率：157.41→1,261.91→1,427.20


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