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星期五, 6月 20, 2014

香港新股上市分析:中國新城市商業發展有限公司(01321)

利好
  • 中國大陸持續城市化,帶來很多相關的發展機遇;
  • 公司是商用物業發展商、業主及營運商,專門在富庶的長江三角洲地區的二線城市的副城市中心開發商業綜合體,業務包括三大範疇:(i)物業銷售,即主要開發商用物業作出售用途,包括辦公室、零售單位及服務式住宅;(ii)物業租賃及物業管理,即開發、租賃及管理商用物業,主要集中於商業綜合體;及(iii)酒店營運,即投資及經營酒店,並不是內地政府宏觀調控的目標;
  • 母公司的「眾安」品牌在長三角地區已是家喻戶曉的品牌之一;
  • 商業綜合體提供便捷的一站式購物方案,集聚酒店、零售商舖、餐飲、辦公大樓、服務式住宅及其他輔助設施於一身,彼此互有協同效應;
  • 出售若干物業以即時獲得支持業務、營運及擴充計劃的資金回報,及策略性地保留其他物業作為穩定的經常性租金收入及長期資本增值,此業務模式得以分散收入來源及回報時期;
  • 旗艦項目恒隆廣場位於杭州蕭山區,已成為著名的酒店、商場及辦公大樓的商業綜合體發展項目,獲杭州蕭山區貿易局選為「十大品質商場,超市」及杭州蕭山區貿易局選為「2009年度十佳商貿流通企業」;
  • 除恒隆廣場外,截至2013年12月31日,已經開發及管理其他三個商業綜合體,分別為國貿大廈、綜合服務中心及隱龍灣,並計劃另外再開發三個商業綜合體,即國際辦公中心、眾安時代廣場及嘉潤廣場;
  • 除杭州蕭山眾安假日酒店外,於2013年12月31日,計劃額外開發及營運六間酒店,預計其中兩間酒店將會以「Run Zhou」或「潤洲」品牌所管理,而預計其餘四間酒店將會由國際知名的酒店營運商(分別為希爾頓、費爾蒙、JW萬豪及瑞士酒店)所管理,此外,計劃於國際辦公中心(A3地塊)項目開發及營運服務式住宅,預期有關住宅將由物業管理公司管理,分別為瑞士酒店、雅詩閣集團及費爾蒙,由國際知名的物業管理公司營運酒店及服務式住宅可提升酒店及服務式住宅的形象及前景,並增加酒店座落的商業綜合體的客流量;
  • 打算進一步進軍表現出強大經濟發展潛力的中國縣鎮的土地開發及其他與城鎮化相關的業務及服務,如農業現代化及養老管理服務;
  • 公司是與政府合作開發中國縣鎮的少數非國有企業,得益於「先行者」的優勢;
  • 約70.0%將用作為旗下國際辦公中心的發展提供資金(約20.0%將用作為國際辦公中心A3項目的建設及發展提供資金、約50.0%將用作為國際辦公中心A1及A2項目的建設及發展提供資金)、約20.0%將用作為本公司其他項目的建設及發展提供資金、約10.0%將用作營運資金及其他一般企業用途,全數用到主營業務裡頭;
  • 張松橋全資及實益擁有的Bondic International Holdings Limited擔任基礎投資者,認購合共2,000萬美元的公售股份,該等股份設有六個月禁售期;
利淡
  • 中國大陸經濟有短期下行風險;
  • 國內市場歸屬於政策市,不能不提防內地政府不時對各行各業尤其房地產行業的政策變動;
  • 行業激烈競爭;
  • 酒店行業具有盛衰周期性;
  • 業務極為倚賴中國房地產市場,特別是長江三角洲地區及浙江省的表現;
  • 物業開發屬資本密集的業務,需要大量資本資源收購土地及開發項目,資本壓力非常大;
  • 有利率上升的可能性;
  • 受到第三方承包商及服務供應商表現及建築物料價格的不利影響;
  • 維持租賃用途的物業所組成的投資物業組合有投資流動性不足的問題;
  • 毛利率受到產品組合以及土地收購成本及建築成本所影響,從截至2011年、2012年及2013年12月31日為止三個財年毛利率分別為67.8%、70.5%及42.1%之中可見一班;
  • 截至2011年、2012年及2013年12月31日為止三個財年,首五大租戶應佔租金收入的百分比分別約為29.5%、29.3% 及24.2%;
  • 業績不時受到投資物業的評估公允價值上升或下降的影響而波動;
  • 於2011年及2013年曾經出現經營活動現金淨流出,分別約人民幣5.488億元及人民幣7.142億元;
  • 截至2011年、2012年及2013年12月31日為止三個財年流動負債淨額分別為人民幣17.01071億元、人民幣18.31977億元及人民幣7.12059億元;
  • 於2011年、2012年及2013年12月31日,資產負債比率(以總計息銀行及其他借款除以總權益計算)分別高達約56.3%、62.8%及95.8%,債負頗重;
  • 於2011年、2012年及2013年12月31日,就其預售物業向客戶提供按揭貸款擔保的未解除擔保金額分別約為人民幣1.023億元、人民幣2.131億元及人民幣2.229億元,即分別佔預售物業總額約48.8%、48.4%及42.2%,存在風險;
  • 截至2013年12月31日為止財年公司擁有人應佔溢利為人民幣3.64623億元(折合每股溢利約人民幣0.2098元),相當於2013財年招股區間市盈率介於8.13-11.2倍,作價不便宜,再者,務必留意年內轉撥至投資物業的公允價值收益人民幣2.56292億元,以及投資物業的公允價值變動人民幣6,060萬元;

財務比率(12/2011→12/2012→12/2013)

流動比率:0.62→0.66→0.80
速動比率:0.59→0.46→0.55

長期債項/股東權益:50.74%→39.38%→100.35%
總債項/股東權益:61.62%→68.83%→104.65%
總債項/資本運用:33.93%→40.36%→45.14%

股東權益回報率:12.73%→4.12%→15.67%
資本運用回報率:7.01%→2.42%→6.76%
總資產回報率:3.01%→0.92%→4.05%

經營利潤率:107.48%→55.25%→67.83%
稅前利潤率:157.32%→70.09%→69.42%
邊際利潤率:118.36%→48.15%→41.63%

存貨周轉率:2.08→0.16→0.98


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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