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星期四, 6月 19, 2014

香港新股上市分析:彩生活服務集團有限公司(01778)

利好
  • 根據中國指數研究院,中國大陸當前的物業管理行業高度分散;
  • 按於2012年12月31日所管理的住宅單位數目計算,公司於2013年獲中國指數研究院評定為中國最大社區服務運營商;
  • 物業管理服務是任一物業不可或缺的環節;
  • 設有全面的內部員工培訓系統,稱為「彩生活學院」,透過彩生活學院向現有主管、區域經理及其他將接任該等職位的僱員提供定期培訓,培育足夠的中級管理人才;
  • 主要提供(1)物業管理服務(包括:(i)為住宅社區(即附有住宅單位及商業或辦公室單位等非住宅性質配套設施的綜合用途物業)提供的保安、清潔、園藝、維修及保養等服務;及(ii)為物業發展商提供的預售服務,包括預售示範單位的清潔、保安及保養)、(2)工程服務(包括:(i)設備安裝服務;(ii)維修及保養服務;及(iii)透過設備租賃計劃提供的自動化及其他設備升級服務)及(3)社區租賃、銷售及其他服務(包括:(i)公共空間租賃協助;(ii)購物協助;及(iii)住宅及零售單位租賃及銷售協助),服務需求穩定;
  • 計劃於2015年底前進一步擴展華東(如上海、南京及蘇州)、華南(如深圳、惠州及東莞)、中國西北(如西安)及中國西南(如成都)的業務,亦計劃於2015年底前進軍華中(如武漢)及中國西南(如重慶)的新市場;
  • 於2013年12月31日,透過設備租賃計劃在所管理或提供顧問服務的約79個住宅社區完成自動化及其他設備升級,且計劃向所管理或提供顧問服務的額外約320個住宅社區提供自動化及其他設備升級服務,以將該等住宅社區整合至物業管理業務模式,進一步提高服務質量及一致性,並改善駐場員工的效率,該等標準化、集約化及自動化措施將有助紓緩勞工成本及其他營運成本上升所造成的影響;
  • 計劃進一步開發線下及線上服務平台,預期服務平台的日漸普及將帶來更多社區租賃、銷售及其他服務分部產生額外收益的機會,而該分部的毛利率高於其他兩個業務分部;
  • 來自持續經營業務的收益由2011年的人民幣1.46503億元增至2012年的人民幣1.96507億元,並進一步增至2013年的人民幣2.33069億元,2011年至2013年的複合年增長率為26.13%,而截至2011年、2012年及2013年12月31日為止三個財年,來自持續經營業務的公司擁有人應佔溢利分別為人民幣1,971.2萬元、人民幣4,396.1萬元及人民幣4,436.8萬元,複合年增長率50.03%;
  • 集資金額當中約60%將用作收購地區物業管理公司、約20%將撥作購買硬件設備之用,用於提升工程服務業務分部下的社區、約10%將撥作銷售及市場推廣活動,以及投資於資訊科技軟件之用,以進一步發展社區租賃、銷售及其他服務平台、及約10%將作營運資金及一般企業用途,全數用到主營業務裡頭;
  • 基石投資者中國互聯網及手機安全產品供應商當中按用戶基礎計算位居首位的Qihoo 360 Technology Co. Ltd.(紐約證券交易所上市股份代號:QIHU),同意按發售價購買1,000萬美元的公售股份,該等股份設有六個月禁售期;
利淡
  • 受到有關中國房地產行業的法規影響,可能限制業務增長;
  • 與競爭對手的競爭非常激烈;
  • 勞工等經營成本可能持續上升;
  • 有社區物業管理服務遭終止或不獲重續的可能性;
  • 於2011年、2012年及2013年,向第三方分包商支付的分包費分別構成總銷售及服務成本的34.7%、37.0%及32.9%,相當程度依賴第三方分包商履行若干物業管理及工程服務;
  • 儘管剔除於2013年來自持續經營業務的總純利受到人民幣2,285.4萬元的上市開支的負面影響,粗略推算出來自持續經營業務的公司擁有人應佔溢利為人民幣6,722.2萬元(=人民幣4,436.8萬元+人民幣2,285.4萬元,折合每股溢利約人民幣0.0672元),相當於2013財年招股區間市盈率介於39.46-55.01倍,然而作價仍然極不便宜;

財務比率(12/2011→12/2012→12/2013)

流動比率:1.05→1.08→1.24
速動比率:1.05→1.08→1.24

長期債項/股東權益:0.00%→1.27%→4.25%
總債項/股東權益:63.85%→1.27%→4.34%
總債項/資本運用:62.24%→1.23%→4.05%

股東權益回報率:10.62%→40.88%→24.80%
資本運用回報率:10.35%→39.53%→23.09%
總資產回報率:1.42%→6.62%→8.97%

經營利潤率:26.55%→30.82%→30.03%
稅前利潤率:26.20%→30.97%→30.44%
邊際利潤率:4.54%→22.10%→19.04%

存貨周轉率:0→154.24→1,165.35


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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