香港商託上市分析：金茂投資及金茂(中國)投資控股有限公司(06139)

利好

• 國內旅遊業及休閒旅遊業增長；
• 於上市時的初始組合包含金茂大廈(上海一幢88層高的地標，金茂大廈的辦公區分類為甲級寫字樓)，其餘的物業均為酒店，無論是已落成抑或開發中待竣工的酒店皆由全球知名酒店經營商(即凱悅酒店、喜達屋、萬豪國際及希爾頓全球)管理，預期開發中的酒店將於2014年底前開業，屆時將全數納入物業組合裡頭，該等物業均位於中國一線城市或旅遊熱點的黃金及優越地段；
• 實行資產增值計劃，包括於2011年開始分階段翻新上海金茂君悅大酒店的客房，於2013年底前已完成約400間酒店客房的翻新工程，並預期將於2014年底前完成其餘客房的翻新工程，此外，預期將於2014年底前開始實施主要包括金茂三亞希爾頓大酒店的翻新工程等，該等資產增值工作將可提高客房及租金收入，並提高餐飲收入；
• 可以利用方興集團擁有豐富的酒店行業經驗、市場覆蓋範圍及網絡，以物色及尋求增值收購機會；
• 截至2011年、2012年及2013年12月31日為止三個財年，收入分別為26.85795億港元、26.49067億港元及26.34161億港元，毛利分別為15.77609億港元、15.7624億港元及15.27192億港元，情況穩定；
• 根據分派保證，向股份合訂單位持有人(包括方興)作出於上市日期至2014年12月31日期間的分派總額將為截至2014年12月31日為止財年的不少於9.6億港元的年度化分派金額，招股區間分派回報率介於8.5%-9%；
• 由Warburg Pincus Private Equity X, L.P.及Warburg Pincus X Partners, L.P.全資擁有的Carnelian Investment Holdings Limited、新海逸集團有限公司(新加坡交易所凱利板上市公司，股份代號：5H0)的非執行董事唐逸剛先生、新海逸集團有限公司(新加坡交易所凱利板上市公司，股份代號：5H0)董事總經理陳懷丹女士及上海建工(集團)總公司的子公司上海建工集團股份有限公司(股份代號：滬600170)，擔任基礎投資者，分別認購7,750萬港元的股份合訂單位、3,875萬港元的股份合訂單位、3,875萬港元的股份合訂單位、或促使其全資子公司認購1.55億港元的股份合訂單位；
• 集資金額當中約1.0%將就根據項目顧問協議提供項目顧問服務支付予方興、及約79.9%款項將用於部分結算應付予方興的首次公開發售前股息；

利淡

• 集資金額當中約19.1%將付予方興以清償與方興集團之間免息、須按要求償還及於上市日期前未償還的現有公司間貸款；
• 最近有關監管政府官員工作作風的《中央政治局會議改進工作作風的八條規定》對中國酒店、差旅及旅遊業造成了負面影響；
• 酒店及物業業務為資本密集行業，營運資金或資本開支方面有很大的資金壓力；
• 勞工短缺、勞工成本增加；
• 酒店及房地產行業競爭十分激烈；
• 利率波動風險；
• 房地產投資有流動性低的問題；
• 疫症爆發的風險，勢必影響到酒店的業績表現；
• 於2011年、2012年及2013年三個財年，物業租賃(主要來自金茂大廈)的總租金收入分別佔收入總額的15.6%、18.5%及19.7%，來自金茂大廈的租金及租金收入對市場波動及環境極為敏感；
• 公司跟方興集團之間始終存有競爭情況，日後可能不能利用方興集團在酒店及物業行業的豐富經驗；
• 無法保證託管人－經理就股份合訂單位支付或維持任何水平分派的能力，亦無法保證該等分派穩定；
• 與其他類型的房地產資產相比，酒店產生的收入受到季節性因素影響，波幅較大；
• 儘管方興集團已與公司訂立酒店安排，旨在盡可能減少方興集團與公司之間的利益衝突及競爭，不過利益衝突及競爭的情況始終存在；
• 投資物業公平值的任何減幅均可導致全面收益表中的投資物業公平值收益減少，從而對財務表現造成不利影響；
• 開發中酒店的開業前費用及貸款融資產生的利息費用可能會大幅減少2014財年的利潤；
• 截至2011年2012年及2013年12月31日為止三個財年流動負債淨額分別為36.03046億港元、38.26037億港元及31.12617億港元，情況長期持續；
• 截至2011年、2012年及2013年12月31日為止三個財年，公司所有者應佔利潤分別為3.09606億港元、6.38507億港元及10.13394億港元，然而粗略地分別從中剔除投資物業的公平值收益1.56986億港元、4.60539億港元及8.43116億港元，推算出1.5262億港元、1.77968億港元及1.70278億港元；

財務比率(12/2011→12/2012→12/2013)

流動比率：0.65→0.61→0.37
速動比率：0.65→0.61→0.36

長期債項/股東權益：23.72%→11.70%→17.59%
總債項/股東權益：71.31%→51.46%→46.67%
總債項/資本運用：52.21%→41.51%→35.68%

股東權益回報率：3.42%→6.26%→8.49%
資本運用回報率：2.50%→5.03%→6.49%
總資產回報率：1.37%→2.84%→4.94%

經營利潤率：18.98%→29.99%→51.92%
稅前利潤率：18.98%→29.99%→51.92%
邊際利潤率：11.53%→24.10%→38.47%

存貨周轉率：96.02→105.14→104.81

附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。