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星期六, 12月 14, 2013

香港新股上市分析:龍光地產控股有限公司(03380)

利好
  • 中國人均國內生產總值及可支配收入不斷增加;
  • 內地存有城市化趨勢;
  • 2012年中國實質國內生產總值增長率達到7.8%,相比之下,成都、重慶、廣東省、廣西省及渤海灣經濟區於同年的實質國內生產總值增長率分別為13.0%、13.6%、8.2%、11.3%及10.1%;
  • 根據中國房產信息集團,以2011年營業額計算,公司獲確認為南寧第二大物業發展商;
  • 2011年根據中國房地產Top 10研究組,前身公司之一龍光地產亦獲認可晉身成為「中國華南房地產公司品牌價值Top10」;
  • 過去獲得多個認可和獎項,包括:於2011年及2012年獲中國房地產Top10研究組、國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院認可晉身成為「中國房地產百強企業」、獲中國房地產研究會、中國房地產協會和中國房地產測評中心認可晉身成為「2012年中國房地產百強企業」、於2003年至2012年間連續10年獲中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行及中國農業銀行與中國中央媒體聯合認可晉身成為「廣東地產資信20強」、獲國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院認可晉身成為「2012年中國房地產百強企業 — 盈利性10強」、獲中國房地產Top10研究組認可晉身成為「2011年中國房地產百強企業 — 融資能力10強」、於2012年獲中國房地產研究會、中國房地產協會和中國房地產測評中心認可晉身成為「中國房地產開發企業成長速度10強」、及獲中國房地產產業協會和中國房地產投資研究會認可晉身成為「2012中國房地產行業誠信品牌企業」;
  • 公司有17年的經營歷史,於2013年10月31日,已完成合共54個項目,總建築面積逾7,160,000平方米;
  • 公司已發展出新古典與藝術裝飾兩種獨特的產品風格,各自包含標準化的外牆設計、室內設計及園景佈置,以及標準化的組件及材料,而多元化的產品組合包括高層公寓大廈及花園洋房等,能迎合住宅物業市場裡面不同的需要;
  • 在中國經濟發達地區及新興地區(如廣東和廣西兩省、成渝經濟區及海南省)的11個城市中發展住宅物業項目;
  • 於2013年10月31日,在11個城市中擁有70個處於不同發展階段的項目及總建築面積為1,120萬平方米的土地儲備,根據目前的預測及過往銷售及土地開發紀錄,相信現有土地儲備足以應付未來五至六年的發展需要;
  • 國內首次置業人士及換房人士的住宅物業需求非常旺盛;
  • 有鑑於中國人口開始老化,預期養老房屋的需求非常大,公司已開始監察和研究投資於養老房屋和度假休閒物業的機會,為未來業務培育出新的增長點;
  • 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年及截至2013年6月30日為止六個月已訂約銷售額分別為人民幣30.319億元、人民幣44.666億元、人民幣97.372億元及人民幣57.876億元;
  • 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年營業額分別為人民幣28.51659億元、人民幣34.47474億元及人民幣65.8766億元,複合年增長率51.99%,期內毛利分別為人民幣7.81193億元、人民幣13.85473億元及人民幣25.60301億元,複合年增長率81.04%,期內不包括投資物業公允價值變動及相關遞延稅項的溢利人民幣4.13141億元、人民幣6.11061億元及人民幣11.78136億元,複合年增長率68.87%,而截至2012年6月30日為止六個月及截至2013年6月30日為止六個月營業額分別為人民幣15.66418億元及人民幣33.32205億元,同比增長112.73%,同期毛利分別為人民幣6.24619億元及人民幣10.25201億元,同比增長64.13%,同期不包括投資物業公允價值變動及相關遞延稅項的溢利分別為人民幣2.18331億元及人民幣4.08572億元,同比增長87.13%,近年來業績顯著增長;
  • 截至2012年12月31日為止財年不包括投資物業公允價值變動及相關遞延稅項的溢利為人民幣11.78136億元(折合每股溢利人民幣0.2356元),相當於2012財年招股區間市盈率介於6.98-8.31倍,作價合理;
  • 是次集資金額當中約70%用作在目前營運所在地區及中國其他高增長地區收購合適地塊;
利淡
  • 內地經濟有短期下行風險;
  • 政府推出宏觀經濟調控措施,且不時對該等措施作出調整;
  • 業務高度依賴國內物業市場的表現;
  • 國內勞工薪資持續上漲、建材價格波動;
  • 行業競爭非常激烈;
  • 未必能夠持續以有利的條款取得土地儲備;
  • 環球利率有趨升的可能性;
  • 須向銀行擔保客戶的按揭貸款,直到最後可行日期,發生了40宗按揭貸款違約事件,涉及違約金額合共人民幣140萬元;
  • 截至2013年6月30日為止六個月錄得負經營活動所得現金淨值人民幣9.1054億元;
  • 於2010年、2011年及2012年12月31日以及於2013年6月30日總債項分別為人民幣48.78225億元、人民幣57.3551億元、人民幣60.14235億元及人民幣73.53515億元,債負持續且大幅增加;
  • 是次集資金額當中約20%用作全數償還恒生銀行信貸協議下所有未償還款項;

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率:1.68→1.40→1.38
速動比率:0.37→0.19→0.36

長期債項/股東權益:248.06%→182.30%→102.21%
總債項/股東權益:290.25%→250.26%→146.95%
總債項/資本運用:79.38%→81.98%→66.62%

股東權益回報率:55.11%→54.44%→43.83%
資本運用回報率:15.07%→17.83%→19.87%
總資產回報率:7.67%→7.52%→8.14%

經營利潤率:45.80%→55.73%→44.71%
稅前利潤率:45.63%→52.94%→42.13%
邊際利潤率:32.48%→36.19%→27.23%

存貨周轉率:0.37→0.30→0.50


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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