香港新股上市分析：融創中國控股有限公司(01918)

利好
— 創辦人是敢言的傳奇人物孫宏斌，他常常高調並且快速開發土地，因而有中國「地產狂人」之稱，個人名聲曾經紅透大中華地區，於中國地產業界的地位比對萬科(深000002)王石、SOHO中國(00410)潘石屹、……等毫不遜色，他跟聯想集團(00992)董事長柳傳志的關係微妙，柳氏當年曾經出資50萬元支持其創辦順馳集團；
— 所謂失敗乃成功之母，人經受過教訓自會成長，公司主席孫宏斌當年通過極高槓桿的手段從而快速擴張其個人內房事業－順馳集團，但是期間沒有好好注意及控制風險，因資金鏈斷裂而招致潰敗，榮景一瞬即逝，最終把整家順馳集團拱手賤讓予路勁基建(01098)，檢討過後，他更直言自己所犯的過錯之多業內理應無人能及，這反映出他已然徹底吸取了相關的教訓，他的個人經歷及經驗絕對是公司的寶貴資產之一；
— 目前主攻環渤海、江蘇南部及成渝三大經濟活力及發展潛力龐大的地區；
— 除了開發各種以供出售的物業以外，公司也同時開發可供出租的商業物業(包括零售店舖、寫字樓及酒店式公寓等)，從而帶來更多的現金流入；
— 有別於其他的內房股的高負債比率，融創董事長及行政總裁孫宏斌不時強調公司的負債比率應該維持於30%左右的水平，最好不超過40%，這是現今掛牌上市的內房股份公司之中少見；
— 2006-2009年盈利(計入投資物業公平值分別收益5,603.7萬元、虧損887.3萬元人民幣、虧損2,585.2萬元人民幣及收益5,665.5萬元人民幣)分別是8,300萬元人民幣、1.744億元人民幣、4.956億元人民幣及8.251億元人民幣，其保薦人高盛更預測2010年盈利達到14.5億元人民幣，業績明顯正在快速成長；
— 2010年招股區間預測市盈率介於5.77-7.22倍，作價吸引；
— 是次集資金額全數用來增加土儲(包括通過購入地塊或併購／投資擁有可觀土地儲備的中國物業發展公司等手段)；
— 三名基礎投資者－中銀集團投資、Farmac Holdings Limited及華西國際(香港)分別認購2,500萬美元、2,000萬美元及2,000萬美元的股份，該等股份設有6個月禁售期。此外，傳聞中投、De Shaw、Discovery Capital、西京投資、Cephei及太平洋人壽等機構投資者認購合共1.75億美元的股份；

利淡
— 眼下在香港股票市場掛牌上市的內房股份公司多不勝數，沒有物以稀為貴的情況，難以吸引大多數投資者的目光；
— 中央政府將要持續進行經濟政策微調措施，這可能包括減少寬鬆貨幣政策的規模、提高銀行資本充足比率、調昇銀行存款準備金率及貸存比率、緩步且持續升息、取消購房優惠、收緊購買第二甚至第三套房、開徵物業稅、……等，此等因素在在影響到未來國內房地產行業的業務表現；


財務比率(12/2007→12/2008→12/2009)

流動比率：1.18→1.28→1.47
速動比率：0.22→0.22→0.42

長期債項/股東權益：537.00%→266.25%→145.49%
總債項/股東權益：1,157.98%→480.83%→194.88%
總債項/資本運用：111.99%→92.82%→63.77%

股東權益回報率：80.22%→92.18%→60.19%
資本運用回報率：7.76%→17.80%→19.70%
總資產回報率：1.81%→5.24%→8.49%

經營利潤率：17.44%→22.34%→24.06%
稅前利潤率：16.23%→22.06%→27.98%
邊際利潤率：5.79%→14.37%→17.21%

存貨週轉率：0.42→0.49→0.83


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