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星期三, 6月 20, 2007

香港新股上市分析:合景泰富地產控股有限公司(1813)

利好
— 是次全球發行6.25億股股份(6.25億股/500股 = 125萬手),預料當股份掛牌上市以後有頗佳的流動性;
— 國內地產股份具有若干的消費內需概念;
— 擁有幸福的家是人類根深柢固的思想,中國人尤甚,而優質房子就是家的主要元素之一;
— 公司高管孔健岷三兄弟年輕有為,加上兄弟同心其利斷金,讓人想到新鴻基地產(0016)郭氏三兄弟的有效企管;
— 公司主力發展毛利率較高的中高檔房產,而國內高收入群體正是公司的目標客戶,內地升息影響他們的購房意欲微不足道;
— 廣州市房地產市場是用家主導的市場,相較全國其他地區顯然較為健康;
— 廣州市的土地供應始終有限,長遠有利樓價趨升;近年來,廣州的樓價穩中有升,並不屬於那種瘋狂增長的類型;
— 預期公司上市以後的負債比率可以降至60%以下;
— 是次集資金額當中僅15%用以還債,其餘的皆用到建築工程及購置土地;
— 股本回報率20%,純利率25%,不錯;
— 預測今年利潤9.6億元,大幅增加6倍;
— 預測今年的市盈率介於15.1至18.7倍,比對已經上市的同類公司如合生創展(0754)的17倍及富力地產(2777)的31倍,公司是次發售的股份估值不算昂貴;
— 管理層講述公司往後交付樓面面積將每年大約增加50%;
— 目前公司在建及將建的項目共有10個,除了住房以外,還有寫字樓、收租物業等,此外也在花都興建酒店,屬於多元化發展;
— 現有土地儲備330萬方米,足夠隨後3至4年發展之用;預期是次上市集資更進一步加強土儲,足以在隨後5至6年裡面興建樓房;
— 摩根士丹利是保薦人之一,也是公司的策略股東。過往,大摩曾經保薦了不少國內地產股份公司在港上市,那些股份往後的表現皆不俗;
— 基礎投資者的陣容鼎盛,包括恒地(0012)主席李兆基、新地(0016)郭氏兄弟、中信泰富(0267)主席榮智健,富力地產主席李思廉及聯席董事長兼總裁張力、……等,他們總共認購是次發售股份當中的25-30%左右,有利穩定股價;
— 平時鮮有認購新股的新地郭氏兄弟,他們親身參觀合景旗下多個項目以後,認同其質素,認為理念接近,並毅然入股,信心可見一班;

利淡
— 或許中央政府將要加強宏觀調控措施、進一步加息;
— 預期內地樓價將要持續上升,具備比較多土儲的地產公司較為有利,現時合景的土儲只有330萬平方米,相比合生創展的逾1,500萬平方米、富力地產的2,000萬平方米,明顯給比下去;
— 國內房地產行業漸漸進入汰弱留強的階段,競爭也漸呈白熱化;
— 土地資源有限,當國家發展起來以後,該等資源只有愈來愈少,因此,日後房地產開發商為要增加土儲的成本只得愈來愈高,意味其邊際利潤將不可能維持一個較高的水平;
— 公司的速動比率著實太低,短期變現能力頗為不足;
— 公司的負債頗高;


財務比率(12/2004→12/2005→12/2006)

Ø 流動比率:1.27→1.45→1.42
Ø 速動比率:0.17→0.28→0.55
註:過往三年,公司的速動比率著實太低,可幸的是其具有上升趨勢。

Ø 長期債項/股東權益:125.36%→141.41%→120.65%
Ø 總債項/股東權益:197.88%→204.36%→234.84%
Ø 總債項/資本運用:83.85%→80.95%→101.05%
註:或許是行業因素的緣故,公司的負債頗高。

Ø 股東權益回報率:34.12%→21.83%→15.92%
Ø 資本運用回報率:14.46%→8.65%→6.85%
Ø 總資產回報率:6.72%→4.68%→3.57%
註:股東權益回報率有顯著的下降趨勢。

Ø 經營利潤率:35.03%→52.90%→42.65%
Ø 稅前利潤率:35.03%→52.89%→42.64%
Ø 邊際利潤率:23.56%→30.38%→24.01%
註:邊際利潤率超過兩成,不錯!

Ø 存貨週轉率:0.48→0.29→0.36


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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