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星期二, 6月 12, 2007

香港房託上市分析:睿富中國商業房地產投資信托基金(0625)

利好
— 北京佳程廣場的物業出租率94.2%,近乎全面租出狀況;
— 是次發售基金單位沒有滲入大股東放棄收息、利率掉期等金融工具;
— 新加坡政府投資公司(GIC)認購5,000萬個基金單位,成為其策略性投資者,佔是次發售基金單位總數的11.5%,禁售期6個月,減少了單位流通量,若干程度可以減低基金掛牌以後的單位價格波動;

利淡
— 房地產信託基金不是眼下投資熱主題;
— 資產只有北京佳程廣場(甲級商廈),過於單薄;
— 假如以發售價區間上限定價,則較完成全球發售後的每單位資產淨值溢價3.25%,而以下限定價的話,其價格相當於每單位資產淨值,撿不到便宜;
— 目前,負債水平達到34%,接近房託守則明列相關數據上限的45%,局限了將來透過增加貸款來收購資產的能力;
— 全球利息趨升,美國10年期國庫債券孳息更超過了5厘,美國政府也有可能加息,多少降低了基金單位的吸引力;
— 市場上已有類同的內地房地產信託基金──越秀房託,而根據招股區間上、下限計算,睿富預測今年的年回報率介於5.9厘至6.37厘,不及越秀房託的吸引;若是考慮到類似的房託基金,睿富更是本港的第七家,沒有物以稀為貴的特點;
— 目前,佳程廣場的85份租約當中首十大租戶佔去租金總收入的53.1%,租金收入過於倚賴少數租戶;
— 今年,預期北京甲級寫字樓新供應量是244萬平方米,創下歷史新高,屆時,市內甲級寫字樓空置率將要達到30%,未來兩年租金有可能下跌超過5%,負面影響到基金的年回報率;
— 明年及後年分別有26.5%及36.4%樓面面積的租約到期,出租率及租金收入能否保持暫存疑慮;


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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