香港房託上市分析：睿富中國商業房地產投資信托基金(0625)

利好
— 北京佳程廣場的物業出租率94.2%，近乎全面租出狀況；
— 是次發售基金單位沒有滲入大股東放棄收息、利率掉期等金融工具；
— 新加坡政府投資公司(GIC)認購5,000萬個基金單位，成為其策略性投資者，佔是次發售基金單位總數的11.5%，禁售期6個月，減少了單位流通量，若干程度可以減低基金掛牌以後的單位價格波動；

利淡
— 房地產信託基金不是眼下投資熱主題；
— 資產只有北京佳程廣場(甲級商廈)，過於單薄；
— 假如以發售價區間上限定價，則較完成全球發售後的每單位資產淨值溢價3.25%，而以下限定價的話，其價格相當於每單位資產淨值，撿不到便宜；
— 目前，負債水平達到34%，接近房託守則明列相關數據上限的45%，局限了將來透過增加貸款來收購資產的能力；
— 全球利息趨升，美國10年期國庫債券孳息更超過了5厘，美國政府也有可能加息，多少降低了基金單位的吸引力；
— 市場上已有類同的內地房地產信託基金──越秀房託，而根據招股區間上、下限計算，睿富預測今年的年回報率介於5.9厘至6.37厘，不及越秀房託的吸引；若是考慮到類似的房託基金，睿富更是本港的第七家，沒有物以稀為貴的特點；
— 目前，佳程廣場的85份租約當中首十大租戶佔去租金總收入的53.1%，租金收入過於倚賴少數租戶；
— 今年，預期北京甲級寫字樓新供應量是244萬平方米，創下歷史新高，屆時，市內甲級寫字樓空置率將要達到30%，未來兩年租金有可能下跌超過5%，負面影響到基金的年回報率；
— 明年及後年分別有26.5%及36.4%樓面面積的租約到期，出租率及租金收入能否保持暫存疑慮；


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