香港新股上市分析：漢港房地產集團有限公司(01663)

利好
— 公司於江西省開發住宅房地產，但該省並不歸入國內政府主力調控的一線地區之一；
— 內地城鎮化促使愈來愈多農村居民遷入城市居住及謀生，城市住房需求不斷增加；
— 根據江西2010年統計年鑑，2004-2010年期間贛省之國內生產總值複合年增長率高達18.2%，期間已售商品房建築面積之複合年增長率達到10.1%；
— 旗下南昌紅谷凱旋項目分別於2007及2010年榮獲多個獎項，包括「最佳樓盤」、「南昌市最具人氣房地產項目獎」、「2007年度江西市場公信力品牌」及「黃金十年－江西最具影響力樓盤」；
— 旗下五個綜合住宅及商業項目分佈於江西省南昌、撫州、宜春及樂平等中國中部地區經濟快速發展的城市；
— 將要發展商用物業及保留部分優質的投資物業出租，從而促進業務多元化，減少政府宏觀調控對住房銷路的負面影響；
— 現時土儲足夠未來20年使用；
— 截至2011年3月31日為止三個財年收益分別是2,412.1萬元人民幣、1.9692億元人民幣及3.40198億元人民幣，顯示業務正在快速成長；
— 集資金額的46%支付宜春項目二期的建築費用、32%支付南昌鼎迅項目一期的建築費用、14%支付撫州華萃庭院二期的建築費用、8%撥作一般營運資金，全數用到主營業務裡頭；

利淡
— 公司是一家國內住房開發商，行業正受到中央政府的調控措施影響；
— 根據公司高管估計，截至2010年12月31日為止財年，按照已售住宅及商用物業的總建築面積計算，公司於江西省的市佔率僅有0.3%，另外根據江西房地產黃金十年峰會，公司在2010年度江西省最具影響力的房地產項目之中僅僅排名第九；
— 江西省地處中國中部，相較其他地區的發展速度明顯緩慢，2010年全省人均可支配收入15,481元人民幣，遠低於全國的19,109元人民幣；
— 截至2011年3月31日為止三個財年毛利率分別是52%、45%及41%，持續下降；
— 截至2011年3月31日為止財年公司擁有人應佔年內溢利1.23911億元人民幣(折合每股溢利0.1033元人民幣)，相當於招股區間市盈率介於8.95-13.67倍，作價並不便宜；


財務比率(2009/03→2010/03→2011/03)

流動比率：1.60→1.43→1.64
速動比率：0.64→0.47→0.23

長期債項/股東權益：-.--%→-.--%→-.--%
總債項/股東權益：29.31%→36.06%→39.24%
總債項/資本運用：27.00%→24.33%→28.32%

股東權益回報率：-.--%→17.87%→23.15%
資本運用回報率：-.--%→12.06%→16.71%
總資產回報率：-.--%→4.40%→7.83%

經營利潤率：-.--%→56.09%→51.78%
稅前利潤率：-.--%→55.78%→51.56%
邊際利潤率：-.--%→37.74%→36.42%

存貨周轉率：0.05→0.19→0.29


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。