香港新股上市分析：太古地產有限公司(00962)

利好
— 中港兩地主要房地產發展商之一，1972年成立至今經營歷史悠久，多年來專注發展、持有及管理綜合物業項目，擁有的物業(例如：太古廣場、太古坊、又一城、……等)屬於非常優質的級別，再者公司往績彪炳加上管理層表現優秀，其品牌已然深入人心，是信心的保證；
— 公司持有的出租物業全然歸屬商用種類(寫字樓、零售、酒店及服務式住宅等)，並不是內地政府現時積極調控的住宅物業，因此預期該等調控措施對業績的影響不大；
— 旗下三大業務當中包括(1)物業投資業務、(2)投資營運酒店業務及(3)物業買賣業務，前兩者能夠提供豐厚而穩定的現金流入；
— 上市以後的負債比率將要下降到13%左右；
— 擬定上市以後派息比率為50%；
— 荷蘭退休基金APG旗下地產基金APG Strategic Real Estate Pool及中銀投資BOC Group Investment擔當基礎投資者，分別出資15.56億港元及7.8億港元，該等股份設有6個月禁售期；

利淡
— 是次公售股份集資金額最多208億港元，當中大約55億港元將要用來償還公司根據循環貸款融資向太古財務的借款及約莫79億港元用以償還長期借款，償債佔比接近七成；
— 資產淨值折讓只有十個百分點左右，著實太少；
— 預計未來五年投入資金114億港元，當中88億港元將要用到發展內地收租項目，反映出公司已然著眼內地業務，然而，國內房地產相較香港的租金回報率始終來得低；
— 2010財年預測盈利不少於71.43億港元(撇除投資物業重估價值29.17億港元，實收基本盈利不少於42.26億港元)，相當於招股區間市盈率介於19.18-21.17倍(撇除投資物業重估價值市盈率介於32.42-35.78倍)，是次公售股份作價顯然並不便宜；


財務比率(12/2007→12/2008→12/2009)

Ø 流動比率：0.11→0.10→0.14
Ø 速動比率：0.07→0.05→0.06
註：速動比率頗低。

Ø 長期債項/股東權益：-.--%→2.89%→2.84%
Ø 總債項/股東權益：29.35%→35.85%→31.47%
Ø 總債項/資本運用：24.51%→29.39%→26.02%
註：債負數據不俗！

Ø 股東權益回報率：20.65%→4.44%→13.66%
Ø 資本運用回報率：17.25%→3.64%→11.30%
Ø 總資產回報率：13.11%→2.72%→8.86%
註：各項回報率不很穩定。

Ø 經營利潤率：391.13%→58.06%→225.42%
Ø 稅前利潤率：396.37%→60.58%→227.80%
Ø 邊際利潤率：330.57%→59.81%→187.85%

Ø 存貨週轉率：3.98→3.99→2.73


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。