香港新股上市分析：寶龍地產控股有限公司(01238)

利好
— 創辦人兼公司主席許健康是全國政協港澳區委員，擁有廣闊的政商人脈網絡；
— 公司僅只6年的歷史，已然擁有17個寶龍城市廣場遍及全國14個二、三線城市的規模；
— 公司主力發展大規模、多功能及一站式的商業及購物中心，最終出售項目的全部住宅及步行街套現，保留並租出當中核心的商業物業，從而收取長期的租金收入，創造穩定的現金流入；
— 保留並租出商業物業除了能夠產生經常性現金流入之外，也保有潛在的房產增值機會；
— 中國現有1,000個以上的二、三線城市，相關的商住綜合物業需求很大；
— 由於公司專注開發內地的二、三線城市，面對競爭的激烈程度相對一線城市的低，發展空間也比較大；
— 公司開發的項目通常坐落於地方政府未來重點發展的區段，樓面成本偏低，人均消費力充沛，交通配套漸次完善，發展潛力碩大；
— 2007及2008財年核心盈利(不計算投資物業公允值收益)分別是2億元人民幣及3億元人民幣，而今年預測盈利將要猛增到12.21億元人民幣，2010年預測盈利15.6億元人民幣，增長27.76%，相當於是次招股區間預測市盈率介於7.5至11.1倍，並不很昂貴；
— 預期隨同更多商業物業未來兩至三年相繼落成，從而帶動公司的毛利率持續上升；
— 今年上半年淨負債比率僅僅45%而已，股份掛牌上市以後更為淨現金狀態，具有寬廣的舉債空間，發展及擴充主營業務；
— 全球第三大退休基金ABP旗下的APG Investments Asia認購2,500萬美元股份，擔當基礎投資者，股份禁售期6個月；

利淡
— 最近，整體內房股的投資氣氛轉差，少不了負面影響到是次的招股活動；
— 是次公售的10億股股份當中1.5億股是主席許健康出售的舊股套現；
— 關注去年的行政支出從5,080萬元人民幣大幅增加到1.41億元人民幣；
— 現時公司的土地儲備780多萬平方米，只得足夠未來3年發展之用，稍嫌不足；
— 是次招股區間今年預測市盈率(不計算投資物業公允值收益)介於9.52至14.13倍，比對國內同業的今年預測市盈率並不見得非常吸引；


財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)

Ø 流動比率：0.82→0.78→0.87
Ø 速動比率：0.39→0.43→0.31
註：極度缺乏短期變現能力！

Ø 長期債項/股東權益：13.76%→68.39%→27.24%
Ø 總債項/股東權益：17.93%→147.16%→96.81%
Ø 總債項/資本運用：14.60%→78.54%→65.74%
註：債負算不上輕盈。

Ø 股東權益回報率：16.31%→57.48%→46.42%
Ø 資本運用回報率：13.29%→30.68%→31.53%
Ø 總資產回報率：3.46%→9.62%→10.88%
註：公司帶給股東不俗的回報。

Ø 經營利潤率：62.76%→100.29%→82.68%
Ø 稅前利潤率：62.76%→100.22%→80.99%
Ø 邊際利潤率：29.14%→58.81%→58.89%
註：叫人驚歎不已的利潤率！

Ø 存貨週轉率：0.37→0.67→0.51


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。