香港新股上市分析：方興地產(中國)有限公司(0817)

利好
— 物以稀為貴，方興是一家主要在內地從事收租物業投資的公司，正是現時市場裡面較少有的類別；
— 是次全球公開發售14.1億股(14.1億股／2,000股 = 705,000手)，預期股份掛牌上市以後能夠保有適當的流動性；
— 方興是中央國有企業──中化集團旗下的房地產公司，深受母公司庇護；
— 預計今年盈利將急升1.4倍，由去年1.7億元人民幣增加到4億多元人民幣，而08年盈利預料增長78%至7.36億元人民幣；
— 是次集資扣除上市費用以後集資淨額約莫31億元，當中90%將要在年底用來收購適合的物業，包括北京中化大廈及王府井酒店各別餘下的75%股權、北京凱晨世貿中心餘下50%股權，屬於正面舉措；
— 當日後收購若干項目以後，公司的投資物業佔去全部物業比例將要從39%上升到54%；
— 公司保有可以付出12.5億元收購母公司中化集團持有的金茂集團54.87%股份、15%世貿投資股份及55%上海銀匯等資產之權利，具備往後注資的概念；
— 國內宏觀調控措施針對住宅市場，估計對方興這類主力發展商業項目的公司影響不大，風險相對較低；
— 股份上市以後，頗高的淨負債比率有望下降到18.9%或更低；
— 周大福及新世界中國(0917)、新加坡政府投資公司GIC及Stark Master基金成為機構投資者，總共認購3.9億股，佔去是次發售股份數量的27.64%，或許可以起穩定股價作用；

利淡
— 直到今年12月底為止綜合利潤(未計投資物業公平值)預計不少於4.016億元，折合招股區間之備考全面攤薄市盈率將要介於21.8倍至27.6倍，偏高；
— 招股價相較每股資產淨值1.69元至2.05元溢價9.47%至14.6%，沒有物超所值；
— 公司大規模舉債用來購入土地，導致負債比率飆高，去年底淨負債更加達到24.688億元人民幣，淨負債比率321.1%；
— 為了趕得上北京奧運，北京市內各個大小的商業樓房工程你追我趕，屆時相關供應或許過剩，有可能造成租金下調壓力；
— 近日，正值環球各大小股市大幅波動，或許影響到投資市場氣氛及投資者購買意欲；


財務比率(12/2004→12/2005→12/2006)

Ø 流動比率：0.53→0.98→1.05
Ø 速動比率：0.23→0.17→0.18
註：流動比率明顯增強，但是速動比率比較遜色，顯示公司短期變現能力較為失色。

Ø 長期債項/股東權益：0.00%→104.86%→128.15%
Ø 總債項/股東權益：975.61%→217.16%→300.62%
Ø 總債項/資本運用：682.21%→90.66%→113.81%
註：或許因為行業緣故，公司的債務偏高，唯情況正在改善之中。

Ø 股東權益回報率：0.00%→24.33%→21.90%
Ø 資本運用回報率：0.00%→10.16%→8.29%
Ø 總資產回報率：0.00%→4.53%→3.28%
註：幾項回報率尚且穩定。

Ø 經營利潤率：0.00%→39.45%→46.75%
Ø 稅前利潤率：0.00%→40.90%→49.27%
Ø 邊際利潤率：0.00%→14.06%→33.86%
註：邊際利潤率的變化相當理想。

Ø 存貨週轉率：0.00→0.72→0.18


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