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星期六, 4月 16, 2011

香港房託上市分析:匯賢產業信託(87001)


利好
— 這是香港首隻人民幣計價的房地產投資信託基金,以人民幣分派穩定收益給基金單位持有人,是香港發展為國際人民幣離岸中心的里程碑,世界矚目;
— 主要資產東方廣場(包括世界級購物商場東方新天地、八座甲級寫字樓組成的東方經貿城、兩座服務式公寓大樓組成的東方豪庭公寓、825間客房的北京東方君悅五星級大酒店及1,900個停車位)是中國北京最大及最具代表性的著名商業建築群之一,現時商場全部租出,另有250個租客正在排隊等候,出租比率相當高,是一項相當優質的資產;
— 2010年第四季商場月均淨租金達到每平方米835元人民幣,相較北京總體商場租金的519元人民幣來得高,今年1月底更進一步上升到每方米882元人民幣,內地經濟榮景,加上商場的位置優越,估計租金收入仍有調升的空間;

利淡
— 憧憬環球經濟復甦,通脹預期升溫,利率長期持續偏低是不現實的,估計未來利率將要趨升;
— 儘管今明兩年可供分派收入為100%,但是往後各財年分派比率將要降至不少於90%;
— 中國人民銀行貨幣政策司列出一年期、兩年期及三年期人民幣定期存款利率分別是3.25%、4.15%及4.75%,而匯賢今年招股區間預測息率介於4.01-4.27%(中銀國際預測其2011-2013財年可分派收入分別是11.18億元人民幣、13.17億元人民幣及14.68億元人民幣,折合每個單位分別收入0.2236元人民幣、0.2634元人民幣及0.2936元人民幣),兩者相差無幾,但其基金單位價格存在可升可跌的風險,短期而言是次作價顯然不吸引;
— 內地改革開放至今僅只有三十多年,補地價尚未發生但絕對是一個有待解決的問題。再者,北京東方廣場公司(匯賢與境內合營夥伴組成的合營公司)的合營期於2049年1月24日當日屆滿,即是38年以後合營公司將要解散,其主要資產(即東方廣場綜合物業建築群)將無償歸境內合營夥伴所有,屆時東方廣場綜合物業建築群顯然不再屬於匯賢,而是完全屬於其境內合營夥伴所有,就算屆時可以補地價延長年期,這只是內地合營夥伴須要面對的事宜,換言之,匯賢僅只享有項目資產往後38年的收租權益而不是擁有權;
— 就是匯賢存在不斷消耗時間值的因素,相較其他類同但沒有消耗時間值的房地產信託基金(她們的息率大多超過5%,而越秀房託(00405)之2011年預測息率更加可能達到6%以上),她理應享有更高的息率收益,可是情況恰恰相反;
— 請大家細想一下,具有時間值的東西的價值會不會持續下降呢?待到十年八載之後,人們將願意出哪個價錢從閣下手上買下不斷消耗時間值的基金單位呢?


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