香港新股上市分析：佳兆業集團控股有限公司(01638)

利好
— 公司屢獲殊榮，當中包括連續3年蟬聯華南地區的「十大最具價值房地產品牌」之一；
— 除了傳統的招拍掛之外，公司還可以通過接收爛尾樓、參與政府提倡的舊城改造(具有保護耕地的功能)項目、……等方式，收納新的土地儲備，這跟其他同業的手法截然不同，享有包括但不限於低成本的優勢；
— 改造爛尾樓起家，進而積極參與內房的開發業務，換言之，無論身處順境或是逆境，公司也不愁生意，盡攬商機；
— 一般商業物業的毛利率大約50%，而住宅物業約莫30%-40%。目前，商業物業佔到公司的總體營業額的10%左右，大有擴展的空間；
— 旗下土儲平均成本大約每平方米500-600元人民幣，土地成本僅是平均售價的5%，意味其項目的利潤空間龐大；
— 新世界發展(00017)主席鄭裕彤旗下周大福、享有「玩具大王」之稱的蔡志明、華人置業(00127)主席劉鑾雄及英皇集團主席楊受成兒子楊政龍當上基礎投資者，總計認購6,000萬美元股份，股份設有6個月禁售期；

利淡
— 然而，在港掛牌上市的內房股份公司數目已然多不勝數，再者，由於相關股份缺少了矚目的投資主題，要是從眾裡突圍談何容易；
— 2006-2008及2009財年上半年的經營現金持續流出，顯示營運資金不足以償付債務，而現時手上68億元債負當中的40億元將要於1年之內到期；
— 2008年全年純利5.01億元人民幣，年增3.63%，而截至2009年12月底為止預期純利將不少於5.39億元人民幣(不計算物業公允值變化及遞延稅項之盈利為3.91億元人民幣)，相當於招股區間2009年預測市盈率介於28.32-36.53倍(不計算物業公允值變化及遞延稅項之市盈率介於39.04-50.36倍)，作價絕不便宜。儘管2010年預測市盈率或許降至6-7.8倍，可還是算不上特別吸引；


財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)

Ø 流動比率：1.38→2.06→1.68
Ø 速動比率：0.72→0.91→0.48
註：速動比率持續少於1，意味公司的短期變現能力長期不足。

Ø 長期債項/股東權益：210.19%→113.31%→95.23%
Ø 總債項/股東權益：367.27%→177.40%→209.36%
Ø 總債項/資本運用：114.41%→82.48%→105.25%
註：債負並不輕盈應該是普遍內房股份公司的特色。

Ø 股東權益回報率：76.73%→18.30%→15.94%
Ø 資本運用回報率：23.90%→8.51%→8.02%
Ø 總資產回報率：8.61%→4.62%→3.77%
註：關注近年來股東權益回報率的不斷走低，趁機思考咱們是否仍然值得申購是次公售的股份。

Ø 經營利潤率：26.02%→33.03%→20.98%
Ø 稅前利潤率：26.02%→33.14%→20.98%
Ø 邊際利潤率：20.57%→21.59%→16.10%
註：邊際利潤率的波幅頗大，不很穩定！

Ø 存貨週轉率：0.99→0.41→0.37


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。