香港新股上市分析：祈福生活服務控股有限公司(03686)

利好

• 自2005年，公司就物業管理獲住房和城鄉建設部頒授物業管理企業資質證書(一級)；
• 分別於2008年進一步拓展零售服務，及於2011年進一步拓展餐飲服務及配套生活服務，向其管理的住宅區提供更方便的服務及創造美好的生活環境；
• 四大服務分部：(1)物業管理－向12個住宅區及2項純商業物業提供物業管理服務，其中主要包括：(i)一般物業管理；及(ii)住戶支援、(2)零售－主要於祈福新邨及其他鄰近地區營運的17家不同規模的零售店(1家超市、1個生鮮市場、14家便利店及1家進口貨品專賣店)、(3)餐飲－主要於祈福新邨及其他鄰近地區營運的18家提供不同類型的菜餚及富有不同餐飲風格的餐飲店(6家中餐館、6家茶餐館、4家東亞及西餐館及2家咖啡館)、及(4)配套生活－校外培訓服務、物業代理服務、職業介紹服務及洗滌服務，相互協同；
• 收入由2013年的約人民幣2.2713億元增加至2014年的約人民幣2.36844億元，並於2015年進一步增至約人民幣2.61112億元，即2013年至2015年複合年增長率約7.22%；
• 公司擁有人應佔溢利由2013年的約人民幣2,788.5萬元增加至2014年的約人民幣2,958.8萬元，並於2015年進一步增至約人民幣3,484.7萬元，即由2013年至2015年複合年增長率約11.79%；
• 集資淨額當中(1)約30.0%用於併購活動，以收購位於廣東省不同地點的其他物業管理公司、(2)約25.0%用於為未來數年在廣東省不同地點擴展零售及餐飲網絡提供部分所需資金，於與祈福新邨客戶種類及流量相若的不同住宅區開設新店、(3)約20.0%用於透過於與祈福新邨客戶種類及流量相若的不同住宅區開設校外培訓服務新店，於廣東省不同地點擴展配套生活服務、(4)約15.0%用於網上營銷及利用多個網上銷售平台或網站發展多項服務的網上分銷渠道、以及(5)約10.0%用作營運資金及其他一般企業用途，全數用到主營業務裡頭；
• 是次全球公售250,000,000股股份(250,000,000股／10,000股=2.5萬手)，規模非常細小，不能抹煞於股份掛牌上市初期因「貨源歸邊」而出現短期股價走高的情況；

利淡

• 公售規模細小，預期股份流動性不高；
• 中國大陸經濟有短期下行風險；
• 行業競爭激烈，競爭對手眾多；
• 大部分的物業管理服務合約概無特定屆滿日期，並將於相關業主委員會成立時屆滿，概無法保證公司將能訂立該等物業區的物業管理服務合約；
• 業務大部分在祈福新邨及11個其他主要住宅區之內或附近進行，而物業管理服務、零售服務、餐飲服務及配套生活服務主要在祈福新邨及其他主要住宅區之內或附近進行，大部份收入依賴主要住宅區提供；
• 歷史數據顯示，中國(包括廣東省)的平均勞工成本不斷上升，截至2013年、2014年及2015年12月31日為止三個財年以及截至2016年5月31日為止五個月，員工成本分別佔銷售成本、銷售及營銷開支及行政開支總額約31%、30%、32%及32%；
• 客戶需求受季節性因素影響；
• 可能逾時仍未能收取物業管理費；
• 現行及未來的服務店店址可能漸失吸引力；
• 員工短缺、員工成本上漲；
• 消費者口味及任意消費能力的變化；
• 不時接獲業主針對在各屋苑提供的管理服務作出的投訴，可能不時捲入自營運產生的法律及其他糾紛及索償；
• 估計上市開支總額高達人民幣4,410萬元，可能對截至2016年12月31日為止財年財務業績造成不利影響；
• 截至2015年5月31日為止五個月及截至2016年5月31日為止五個月，公司擁有人應佔溢利分別為人民幣2,177萬元及人民幣1,720.5萬元，同期公司擁有人應佔溢利分別為人民幣1,371.1萬元及人民幣898.3萬元；

財務比率(12/2013→12/2014→12/2015)

流動比率：1.43→1.70→2.31
速動比率：1.36→1.63→2.19

長期債項/股東權益：0.00%→0.00%→0.00%
總債項/股東權益：0.00%→0.00%→0.00%
總債項/資本運用：0.00%→0.00%→0.00%

股東權益回報率：49.72%→37.85%→36.53%
資本運用回報率：45.11%→34.56%→34.91%
總資產回報率：15.56%→15.24%→20.75%

經營利潤率：18.52%→19.60%→21.58%
稅前利潤率：20.43%→20.98%→21.75%
邊際利潤率：12.28%→12.49%→13.35%

存貨周轉率：25.22→29.05→31.59


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。