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星期五, 6月 26, 2015

香港新股上市分析:新明中國控股有限公司(02699)

利好
  • 公司在浙江省台州市開始經營以來,至今已在多個城市(即上海、重慶、滕州及杭州)開發地盤進行擴展;
  • 於2015年3月31日,在前述的5個城市擁有16個處於不同開發階段的物業項目,這16個項目總地盤面積約984,653平方米,總建築面積約2,169,824平方米。於2015年3月31日,約1,077,699平方米的建築面積已竣工,約694,881平方米的建築面積仍在開發,以及約397,244平方米的建築面積已持作未來開發;
  • 已獲得不同組織頒發的多個獎項及榮譽,例如在台州的住宅開發項目台州新明半島獲得浙江省住房和城鄉建設廳、浙江省建築業行業協會及浙江省工程建設品質管制協會頒發的2011年度浙江省建設工程錢江杯獎(優質工程),以及中國風景園林學會頒發的優秀園林綠化工程金獎;
  • 通常出售一部分物業以立即換取資本回報,為業務、經營及擴充計劃撥付資金,與此同時,策略性地保留其他商業物業作為投資物業,以長期獲取經常性租金收入及長期資本增值,並且得以為商業開發項目引進具有策略重要性的主要租戶及保持明確具體的主題;
  • 與商業物業的若干第三方買家訂立獨家管理及營運協議,以於五年或十年期間內管理及控制有關物業的租賃,而賺取收入;
  • 與家居產品連鎖百貨商店運營商紅星美凱龍家居集團股份有限公司(01528)合作,以宣傳、推廣及管理持作投資的商業開發項目;
  • 進一步拓展商業物業開發業務豐富項目組合,並專注於開發以家居用品或兒童用品為主題的商業綜合體;
  • 截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年,公司擁有人應佔溢利分別為人民幣2.07772億元、人民幣2.62292億元及人民幣3.30179億元(同期投資物業公平值變動分別為人民幣1.80459億元人民幣1.86802億元人民幣1,686.4萬元),複合年增長率約26.06%;
  • 集資金額當中約70%預期會用作開發現有項目,即商務樓項目、上海新明‧兒童世界、中國西南城二期及三期、興盟國際商城及杭州新明‧兒童世界的建設成本、約20%預期會用作具潛力開發項目的土地收購及建設成本,以及日後通過在目前經營業務所在的城市及目標城市物色及收購地塊購入土地儲備、以及約10%將用於營運資金及其他一般公司用途,全數用到主營業務裡頭;
  • 兩名基礎投資者:(1)從事基金及資產管理業務以及提供財務諮詢服務的上海益浩金融服務有限公司及(2)從事開發、銷售及提供有關計算機軟件及硬件、電子及電信設備的服務的上海慧瞳智能科技有限公司,各自出資人民幣1億元,合共人民幣2億元認購發售股份,該等股份設有六個月禁售期;
利淡
  • 是次公售股份的招股區間(介於1.1-2.1港元)非常寬闊(差距九成),反映出其保薦人對此項招股活動都沒有足夠的信心;
  • 中國大陸經濟有短期下行風險;
  • 受到中國政府不時推出針對房地產行業的宏觀調控政策變動的重大影響;
  • 中國房地產行業競爭相當激烈;
  • 融資成本受到利率變動的影響;
  • 建築材料價格波動及勞工成本持續上漲;
  • 所有項目的建設工程外包予外聘承包商,倘任何該等承包商未能提供令人滿意的服務,公司的聲譽、業務、經營業績及財務狀況或會受到重大不利影響;
  • 中國市場慣例,一般而言,公司就銀行向物業買家提供按揭貸款而提供擔保;
  • 擁有兩個潛在開發項目,涉及相關地方政府參與清場工作以預備土地進行公開招標、拍賣及掛牌出讓,包括在山東省滕州及安徽省蕪湖進行土地勘探、賠償及/或安置受影響當地居民,與受影響當地居民就有關賠償或持異議的居民拒絕搬遷的任何糾紛可能會延誤安置程序及之後的土地收購及開發過程;
  • 曾經訂立合約把物業開發項目內人民防空工程的使用權轉讓予客戶作為停車場及擬繼續有關轉讓,有關轉讓人民防空工程使用權的有效性並不確定,且可能須向客戶退還有關轉讓的代價並須承擔不利法律後果;
  • 日後未必能夠在理想的位置以商業上可接受的成本取得充足規模的土地儲備;
  • 房地產投資流動性相對較低,可能無法按滿意的價格或條款出售該等投資物業,甚至根本無法出售;
  • 業績可能因為投資物業的評估公平值上升或下降而波動;
  • 依賴來自預售物業的現金流量作為物業開發的重要資金來源,有關預售的中國法律及法規的變化或對業務表現造成重大不利影響;
  • 或許不時捲入營運引起的糾紛、法律及其他法律程序;
  • 於2012年、2013年及2014年12月31日,未償還銀行貸款及其他借貸總額分別約為人民幣11.808億元、人民幣8.65億元及人民幣14億元,同期資本承擔分別約為人民幣5.622億元、人民幣2.458億元及人民幣7.31億元,同期就物業買家按揭貸款的未履行擔保分別約為人民幣5.946億元、人民幣9.557億元及人民幣1.91億元,同期資本負債比率(按銀行借款及其他借款總額除以權益總額計算)分別約為108.7%、70.1%及148.8%,而於2013年12月31日,出現淨流動負債約人民幣2,449萬元;
  • 於截至2014年12月31日為止財年錄得經營活動負現金流量淨額人民幣9.35億元;
  • 截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年,收益分別為人民幣10.45835億元、人民幣8.10646億元及人民幣21.35612億元,並不穩定;
  • 截至2014年12月31日為止財年公司擁有人應佔溢利為人民幣3.30179億元(折合每股溢利約人民幣0.1756元),相當於2014財年招股區間(介於1.1-2.1港元)市盈率介於5.01-9.57倍,考慮到公司的經營規模,若果屆時定價接近下限就較為合理,否則就不夠便宜了;

財務比率(12/2012→12/2013→12/2014)

流動比率:1.16→0.99→1.17
速動比率:0.56→0.34→0.28

長期債項/股東權益:74.65%→35.48%→146.76%
總債項/股東權益:113.18%→73.95%→156.25%
總債項/資本運用:56.06%→46.06%→56.28%

股東權益回報率:19.91%→22.42%→36.85%
資本運用回報率:9.86%→13.97%→13.27%
總資產回報率:3.77%→4.09%→5.95%

經營利潤率:53.34%→57.99%→26.96%
稅前利潤率:53.34%→57.99%→26.96%
邊際利潤率:19.87%→32.36%→15.46%

存貨周轉率:0.51→0.27→0.78


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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