香港新股上市分析：力高地產集團有限公司(01622)

利好

• 預期未來數年中國城市的經濟持續增長，城鎮化進程加速；
• 於2010年起連續四年獲國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院評為「中國房地產百強企業」之一，及於2013年獲國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院評為「2013中國華南房地產公司品牌價值Top10」之一；
• 相信由南昌濱江國際獲授「2013中國(南昌)城市新名片」及南昌力高國際城獲授「2012-2013江西地產最佳品質示範力大盤」等嘉許，可見公司已因精心設計的優質物業而建立聲譽，同時建立起「力高」品牌；
• 出售大部分商用物業項目，以配合業務擴充，同時策略性地保留優質商用物業作為投資物業，從而賺取相對穩定的租金收入；
• 已進駐泛海峽西岸經濟區(策略目標是重點經濟城市－福建省泉州及江西省南昌。於2010年、2011年及2012年，泉州的名義地區生產總值在泛海峽西岸經濟區內各城市中排名第一)、環渤海經濟區(在天津、山東省濟南及山東省煙台擁有房地產開發項目。於2010年、2011年及2012年，煙台的名義地區生產總值在山東省排名第二)及中西部(在安徽省合肥及陝西省咸陽擁有房地產開發項目。在「西咸一體化」政府方針指引下，政府將推行有利的政策使西安與咸陽發展成為中國西部綜合性商業中心樞紐。於2010年、2011年及2012年，西安與咸陽的綜合名義地區生產總值在陝西省排名第一)多個重點經濟城市，包括南昌市、天津市、濟南市、煙台市、合肥市及咸陽市等，迅速在當地複製了業務模式，於2013年12月31日，在泛海峽西岸經濟區有六個房地產開發項目，總建築面積為106.66775萬平方米、在環渤海經濟區有六個房地產開發項目，總建築面積為195.97135萬平方米、在中西部有兩個房地產開發項目，總建築面積約75.54526萬平方米；
• 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年以及截至2013年9月30日為止九個月，收益分別為人民幣15.283億元、人民幣13.55999億元、人民幣15.50942億元及人民幣21.42774億元，同期公司權益持有人應佔溢利分別為人民幣1.17535億元、人民幣8,542萬元、人民幣6,577.1萬元及人民幣2.70078億元，並估計截至2013年12月31日為止財年公司擁有人應佔未經審核綜合溢利不少於人民幣4億元；
• 截至2013年12月31日公司擁有人應佔估計未經審核綜合溢利不少於人民幣4億元(折合人民幣0.25元)，相當於2013財年招股區間預測市盈率介於6.55-8.11倍，作價合理；
• 集資金額當中約90%將用作已就其訂立土地出讓合同、框架協議或意向書的房地產開發項目的新土地的土地使用權支付土地出讓金、餘下約不超過10%的金額將用作營運資金及其他一般公司用途，全數用到主營業務裡頭；

利淡

• 美國已啟動退出量化寬鬆的程序，外匯波動，環球股市有潛在隱憂；
• 內地經濟有短期下行風險；
• 中國住宅物業開發市場具有強烈的週期性及波動性；
• 行業競爭愈來愈激烈；
• 中央政府不時推出針對住宅物業市場的宏觀調控措施出台；
• 內房行業融資並不容易，日後可能沒能籌措足夠的資金，以應對項目開發的資本需求；
• 可供開發的合適土地供應有限，且近年來要在許多城市中取得土地使用權的成本不斷上升；
• 包括地基挖掘、整體建設及設備安裝等項目建設工程均依賴外聘承包商；
• 依照行業慣例，公司須為客戶的按揭貸款提供擔保；
• 項目的實際開發成本可能因建材成本或勞工成本波動而偏離最初的估計；
• 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年以及截至2013年9月30日為止九個月，總債項分別為人民幣7.68868億元、人民幣12.04402億元、人民幣13.24558億元及人民幣11.23441億元，債負顯然不輕，盈利能力及經營業績容易受到利率變動的重大不利影響；

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率：1.24→1.39→1.33
速動比率：0.39→0.40→0.46

長期債項/股東權益：139.74%→182.91%→154.87%
總債項/股東權益：206.50%→249.77%→242.48%
總債項/資本運用：75.43%→75.31%→76.04%

股東權益回報率：31.57%→17.71%→12.04%
資本運用回報率：11.53%→5.34%→3.78%
總資產回報率：3.11%→1.76%→1.11%

經營利潤率：17.29%→12.39%→20.80%
稅前利潤率：17.38%→11.96%→20.40%
邊際利潤率：7.69%→6.30%→4.24%

存貨周轉率：0.65→0.42→0.42


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。