香港新股上市分析：時代地產控股有限公司(01233)

利好

• 內地城鎮化進程；
• 廣為人知的「時代地產」品牌、鮮明的「生活藝術家」品牌形象，及以現代設計著稱的物業開發項目；
• 榮獲中國財經峰會組委會頒發「2012最佳企業品牌形象獎」，和國務院發展研究中心、清華大學房地產研究所及中國指數研究院選評為「2013中國房地產開發企業50強」(第35名)以及「2012中國房地產百強企業－百強之星」；
• 截至2013年9月30日，總共有28個處於各開發階段、大多數位於相較發達地區的住宅物業項目，其中27個位於廣東省，包括廣州10個、佛山6個、珠海6個、清遠3個及中山2個，以及1個位於湖南長沙，總地盤面積約4,328,327平方米，總建築面積約11,269,018平方米(截至2013年9月30日，約3,016,908平方米的建築面積已竣工，約3,697,977平方米的建築面積仍在開發，以及約4,554,133平方米的建築面積已持作未來開發)；
• 2012年長沙市的名義GDP達到人民幣6,340億元，2008年至2012年期間複合年增長率高達20.6%；
• 有計劃把若干項目主題(例如「時代糖果」、「時代傾城」及「時代南灣」)標準化及複製到計劃今後擴張物業開發項目的城市，通過批量採購加以標準化及複製的項目主題取得規模經濟效益，提高項目規劃、設計及施工流程的效率，及保持並推廣物業開發項目不變的形象及品質；
• 繼續專注於取得具有高增長潛力的新興城區(較市中心的土地成本低)土地，以具競爭力的成本增加土地儲備；
• 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年收入分別為人民幣15.47206億元、人民幣24.66811億元及人民幣31.97142億元，複合年增長率43.75%，同期毛利分別為人民幣3.90837億元、人民幣6.85554億元及人民幣9.08958億元，複合年增長率52.5%，同期公司擁有人應佔利潤分別為人民幣1.65347億元、人民幣2.47169億元及人民幣3.62916億元，複合年增長率48.15%。而截至2012年及2013年6月30日為止六個月收入分別為人民幣18.17102億元及人民幣23.62705億元，同比增加30.03%，同期毛利分別為人民幣3.97973億元及人民幣5.48063億元，同比增加37.71%，同期公司擁有人應佔利潤分別為人民幣1.67599億元及人民幣1.65946億元，同比減少0.99%(同期除稅前利潤分別為人民幣2.40888億元及人民幣2.51925億元，同比增加4.58%)；
• 四名基礎投資者Fusion Capital Limited、廣州海印實業集團有限公司、廣州誠信投資管理有限公司及廣州誠信創業投資有限公司的執行董事熊海濤女士已同意促使QDII經理以QDII身份作為其代名人，根據基礎配售協議及熊女士與QDII經理訂立的QDII協議之條款、以及越秀企業(集團)有限公司全資擁有的越秀證券控股有限公司分別認購1.163億港元、1.163億港元、1億港元及1.163億港元的股份，該等股份設有六個月禁售期；

利淡

• 內地經濟有短期下行風險；
• 國內政府不時推出尤其針對房地產開發行業的宏觀調控政策；
• 內地房地產開發行業競爭愈來愈激烈；
• 融資成本受利率波動的影響；
• 鋼鐵及水泥等建築材料成本以及承建商的人工成本波動；
• 根據戴德梁行的數據，2012年，按簽約銷量計公司在廣東省所有房地產開發商中僅位列第11名，以及在簽約銷量方面在廣東省未上市開發商中位列第3名，不在前列；
• 業務非常倚重廣東及湖南兩省的房地產市場；
• 公司安排多家國內銀行向購房者提供按揭貸款，根據按揭貸款的一般擔保合同，銀行要求公司就該等按揭貸款提供擔保，一旦相關物業的市值有重大貶值，購房者可能拒絕繼續支付按揭，銀行會要求公司購回相關物業以履行作為擔保人的責任，過往提供擔保的按揭貸款之中已有六宗購房者輕度違約，相信將來仍有類似的情況不時出現；
• 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止財年以及截至2013年6月30日為止六個月，購自五大供應商的購進額分別約佔購進總額的63.1%、43.0%、59.0%及63.0%，期間購自最大的一個供應商的購進額分別約佔購進總額的41.4%、22.2%、41.1%及29.6%；
• 物業開發項目的各種相關服務皆依賴第三方建築和設計公司及工程承建商，須面對與其表現及聲譽相關的風險；
• 集資金額當中高達33.3%將用於付清重組契約下的部分未償分期付款款項；
• 截至2012年12月31日為止財年公司擁有人應佔利潤人民幣3.62916億元(折合每股利潤人民幣元)，相當於2012財年招股區間市盈率介於11.94-16.8倍，作價不吸引；

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率：1.39→1.49→1.24
速動比率：0.50→0.44→0.45

長期債項/股東權益：106.33%→127.59%→91.90%
總債項/股東權益：131.61%→179.32%→208.73%
總債項/資本運用：61.07%→59.55%→80.99%

股東權益回報率：7.83%→10.47%→13.34%
資本運用回報率：3.63%→3.48%→5.18%
總資產回報率：1.62%→1.57%→1.64%

經營利潤率：15.67%→13.35%→19.44%
稅前利潤率：15.87%→13.61%→19.44%
邊際利潤率：10.69%→10.02%→11.35%

存貨周轉率：0.31→0.27→0.27


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