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星期六, 10月 19, 2013

香港新股上市分析:毅德國際控股有限公司(01396)

利好
  • 十二五規劃綱要(2011-2015年)提及,中國政府宣布各中小城市為城鎮化計劃的重心,政府的城鎮化重心由大城市向中小城市轉移及政府加大對發展獨立交易展示區的支持力度,中小城市的城鎮化將成為中國未來十年經濟發展的主要推動力之一;
  • 根據第一太平戴維斯的資料,2000至2011年期間,中國商貿物流中心的總建築面積增加了兩倍以上,而商家銷售總額則增長了四倍以上,顯示出商貿物流中心產業正在快速發展;
  • 城鎮化在在需要順暢的商品流通,以及促進高效的批發網絡的形成,最終刺激國內消費的大幅增長,商貿物流中心項目是當地最大的一體化商業綜合體,批發及零售包括五金機電、建材、家具及家飾、家電、服裝及小商品在內的各種產品,正好符合城鎮化的需要;
  • 公司專注在中國三四線城市及選擇性地進入的二線城市開發及運營大型商貿物流中心,該等城市起步遲,發展相對落後因而基數比較低,商機處處;
  • 於1995年至2010年期間,創辦人王氏家族在國內七個省份開發了19個商貿物流中心項目,截至2013年9月30日,同時在中國七個省和自治區開發10個商貿物流中心項目,當中7個為大型商貿物流中心,截至2013年7月31日,公司已就10個項目的開發與各地方政府部門簽訂投資框架協議,並預計每年開發兩至三個新項目。根據第一太平戴維斯的資料,按大型商貿物流中心的數量計算,公司在中國排名第二,而按大型商貿物流中心的估計及尚未完工總建築面積計算,則在中國排名第三,是中國領先的大型商貿物流中心開發商及運營商;
  • 公司於項目的早期發展階段出售絕大部分物業予在商貿物流中心積極開展業務的中小型企業主,隨著各業主進駐經營,貿易環境變得活躍起來,除了可以回籠大量資金以外,也能夠激活人流與物流,以提高物業的售價和租金,從而在發展的後期獲取較高的物業價值,當項目進入開發後期(通常為初期後三至五年),公司保留一部分的商貿物流中心物業作為投資物業,以賺取長期經常性收入及資本增值;
  • 商貿物流中心項目一般獲得各地方政府相關部門的大力支持,公司可以不斷以極具競爭力的價格獲取優質土地,此外,根據地方政府大多向中國商貿物流中心開發商提供政策支持及/或財政補助,以支持發展商貿物流中心項目;
  • 集資金額當中約90%將用作有關未來發展活動所需開支的融資,包括發展在建項目與未來待開發項目,及投資框架協議下的其他物業發展,包括用於收購土地使用權的資金,以及餘額用於營運資金及一般公司用途,全數用到主營業務裡頭;
  • 中國華融資產管理股份有限公司旗下的子公司Driven Innovation、中保集團信託、中國泛海國際投資、蘇寧國際、新華聯國際投資、億利(香港)貿易、京基集團董事長陳華、鴻榮源置業集團(深圳)副董事長陳思廷、信義玻璃控股(00868)主席李賢義、King Goal Holdings及Malina Wong(Worldwide)Organization擔任基礎投資者,分別出資2.5億港元、1.5億港元、1億港元、1億港元、1億港元、1億港元、5,000萬港元、5,000萬港元、5,000萬港元、5,000萬港元及1,000萬港元,總計10.1億港元,該等股份設有6個月禁售期;
利淡
  • 內地經濟目前有下行風險;
  • 業務始終很大程度上受到國內經濟情況及房地產行業的監管或調控措施的影響,預期未來的業績表現並不平穩;
  • 商貿物流中心開發行業競爭激烈;
  • 土地成本、建築及建材成本、薪金開支、融資成本及增值稅的波動或上揚等影響;
  • 日後未必能夠以可接受的價格取得甚至無法取得適合用作商貿物流中心項目開發的地塊;
  • 業務屬於資本密集型,預期資金壓力相當大;
  • 項目的物業發展週期頗長,資金回籠慢;
  • 公司須擔保客戶購買尚未竣工的物業的按揭貸款,直到房地產權證正式辦理並抵押予銀行為止,當中存有客戶拖欠按揭貸款的風險;
  • 用以投資的物業歸屬不動產類別,短期變現並不容易,而且該等物業的公允值變動可能影響往後的業績;
  • 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年及截至2013年6月30日為止六個月收取大量的政府補助,金額分別為人民幣8,560萬元、人民幣2.659億元、人民幣5.869億元及人民幣3.885億元,並不保證將來開發的項目可以繼續得到政府補助,業績可能受到重大不利影響;
  • 儘管截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年已出售物業的總建築面積趨升及大幅增加,分別約為1.70萬平方米、22.20萬平方米及35.57萬平方米,可是截至2012年及2013年6月30日為止六個月分別為16.15萬平方米及3.98萬平方米;
  • 儘管截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年營業額分別達到人民幣9,571.5萬元、人民幣8.32683億元及人民幣16.07114億元,複合年增長率193%,可是截至2012年及2013年6月30日為止六個月營業額分別為人民幣6.40275億元及人民幣1.89764億元;
  • 儘管截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年經營利潤分別為人民幣2,407.5萬元、人民幣3.01762億元及人民幣5.21057億元,複合年增長率365.22%,可是截至2012年及2013年6月30日為止六個月經營利潤分別為人民幣1.9351億元及人民幣-9,724.5萬元;
  • 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年公司權益股東應佔利潤分別為人民幣1,217.3萬元、人民幣2.28977億元及人民幣2.16506億元,而截至2012年及2013年6月30日為止六個月公司權益股東應佔利潤分別為人民幣-8,820.7萬元及人民幣-1.92826億元,有觸頂回跌的態勢;
  • 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年短期債項分別為人民幣1,000萬元、人民幣6,000萬元及人民幣6.89億元,複合年增長率高達730.06%,期內長期債項分別為人民幣2,000萬元、人民幣5.54545億元及人民幣6.41412億元,複合年增長率高達466.31%;
  • 截至2012年12月31日為止財年公司權益股東應佔利潤為人民幣2.16506億元(折合每股利潤人民幣0.0539元),相當於2012財年招股區間市盈率介於27-35.76倍,偏高,加上比對類同企業華南城(01668)的截至2013年3月31日為止財年公司擁有人應佔利潤27.49864億港元(折合每股利潤0.4517港元),粗略地從中扣除期內投資物業公平值收益12.51445億港元,得出14.98419億港元(折合每股利潤0.2461港元),相當於市盈率9.43倍,並不覺得是次公售股份作價吸引;

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率:1.09→1.40→1.57
速動比率:0.41→0.47→0.52

長期債項/股東權益:10.58%→148.80%→67.53%
總債項/股東權益:15.87%→164.90%→140.08%
總債項/資本運用:14.35%→66.18%→66.74%

股東權益回報率:6.44%→61.44%→22.80%
資本運用回報率:5.82%→24.66%→10.86%
總資產回報率:0.65%→7.68%→4.21%

經營利潤率:25.15%→36.24%→32.42%
稅前利潤率:24.16%→34.67%→28.64%
邊際利潤率:12.72%→27.50%→13.47%

存貨周轉率:0.08→0.44→0.49


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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