關於轉載:我們設立本網誌的宗旨,全然希望跟知音們分享與交流彼此的意見/分析/心得,所以我們極為歡迎任何人士轉載「貝沁才」© 交流室裡的任何文章或資料,唯一的條件是必須於轉載內容旁邊清楚列出“資料來源:「貝沁才」交流室 http://oozexude.blogspot.com”的字眼。




星期日, 6月 02, 2013

香港新股上市分析:五洲國際控股有限公司(01369)

利好
  • 中國經濟的快速增長,根據2012年中國統計年鑒及2012年中國統計公報,中國過往七年的國內生產總值由2005年的人民幣18.5萬億元增至2012年的人民幣51.9萬億元,複合年增長率達約15.9%;
  • 根據工業和信息化部的資料,預計未來五年中國中小企業(包括微型企業)的數目將以每年約8.0%的速率穩定增長,而不少物業佔用人為微型企業;
  • 城市化進程不斷加快,城市和農村富裕居民的可支配收入不斷增加,相關需求大幅增長;
  • 根據第一太平戴維斯的資料,按截至2012年12月31日已竣工、發展中及持作日後發展的總建築面積計算,公司是中國三大專業批發市場發展商及營運商之一,亦是長三角地區前20名多功能商業綜合體發展商及運營商之一;
  • 公司以「五洲國際」及「哥倫布」等知名品牌經營及管理所有項目,並已在項目所在城市建立良好的品牌知名度。2010年11月,「五洲國際」及「哥倫布」品牌更獲中國市場研究院頒發的「2010年中國知名商業地產品牌」獎;
  • 公司的成功業務模式已然形成,有機會在中國其他快速發展的城市套用;
  • 2013年2月28日,公司在中國六個發展迅速的省份有合共11個專業批發市場(包括23個項目分期)及14個多功能商業綜合體(包括17個項目分期),分別處於不同開發階段,規劃總建築面積約為730萬平方米,公司有12個項目(包括19個項目分期)位於長三角地區;
  • 公司專注的商業地產市場仍持續穩步增長;
  • 除了戰略性地銷售部分物業以獲取拓展業務的資金外,公司會保留餘下物業,藉以獲得持續租金收益及實現資產增值;
  • 現時規劃總建築面積約為730萬平方米,包括已竣工項目總建築面積為120萬平方米、發展中項目規劃總建築面積約200萬平方米及估計日後發展項目總建築面積約為410萬平方米,足夠未來幾年發展;
  • 截至2013年2月28日,98.7%的零售店買家已與公司簽訂獨家經營管理協議,90.8%的協議為期10至20年,其中首三至五年公司將收取相當於有關物業全部租金的商業服務費,而餘下年度則收取相當於租金8-10%的商業服務費;
  • 2010-2012年截至12月31日為止三個財年收入分別為人民幣8.75794億元、人民幣15.15769億元及人民幣22.5324億元,複合增長率60.4%,同期公司擁有人應佔利潤分別為人民幣2.84837億元、人民幣3.13412億元及人民幣6.99711億元,複合增長率56.73%;
  • 集資金額當中約60%將用於已簽訂諒解備忘錄項目的土地收購、建設及開發、約30%將用作除已簽訂諒解備忘錄項目以外的項目建設與開發及約10%將用作營運資金及其他一般公司用途,全數用到主營業務裡頭;
利淡
  • 正值中國政府進行宏觀調控,抑制住宅市場過熱的非常時期;
  • 面對中國其他批發市場及商業綜合體開發商及運營商的激烈競爭;
  • 收購土地成本、建材及建築設備等建築成本持續上升;
  • 國內薪資有上漲趨勢;
  • 現時絕大部分收入來自八個項目(即無錫五洲國際裝飾城、無錫五洲國際工業博覽城、無錫五洲國際哥倫布廣場、無錫五洲國際中華美食城、梅村五洲國際廣場、羊尖五洲國際廣場、大理五洲國際商貿城及榮昌五洲五金裝飾城),當中六個位於江蘇省無錫市,存有高度集中業務地區的經營風險;
  • 現時公司增加持有用作出租的房地產,勢將減低銷售物業收入,對現金流量不利;
  • 公司不時委聘第三方承包商進行包括設計、打樁、地基挖掘、建築、設備安裝、內外裝修、機電工程、管道工程及電梯安裝等多項作業服務,因此無法保證該等第三方承包商按規定的質素水平提供達標服務;
  • 2010年及2011年經營活動曾經錄得現金流出淨額,分別高達人民幣3.183億元及人民幣7.342億元;
  • 2010-2012年截至12月31日為止三個財年短期貸款分別為人民幣1.744億元、人民幣3.714億元及人民幣7.7248億元,而長期貸款分別為人民幣1.476億元、人民幣8.5194億元及人民幣16.2708億元。而於2010-2012各年的12月31日與2013年3月31日,尚未償還的銀行貸款及其他借貸總額分別為人民幣3.22億元、人民幣12.233億元、人民幣23.996億元及人民幣26.473億元。於2011年及2012年12月31日與2013年3月31日,其他借貸(包括向信託機構借入的貸款)分別為人民幣3.94億元、人民幣6.776億元及人民幣6.276億元。截至2013年3月31日,銀行貸款及其他借貸中人民幣7.681億元須於一年內償還,還款期超過一年的有人民幣18.792億元,債務水平頗高;
  • 直至2013年3月31日,公司訂立了六項信託機構貸款,其中四項貸款截至2013年3月31日尚未償還,而信託機構的貸款利率通常較銀行貸款利率高2至12個百分點;
  • 物業銷售須根據所得收入按30-60%不等的累進稅率繳納土地增值稅;
  • 目前公司的大部分客戶使用按揭融資購買物業。根據中國行業慣例,就預售物業買家獲提供的按揭貸款向銀行提供擔保。根據擔保,公司須就買家依時償還貸款本金及利息作出擔保。作為擔保人,公司就償還按揭貸款負有共同責任,於2010年、2011年及2012年12月31日,有關物業買家所獲授按揭貸款的未到期擔保分別高達人民幣2.179億元、人民幣1.859億元及人民幣5.186億元;
  • 2010-2012年投資物業的公平值收入分別為人民幣0.37731億元、人民幣2.33218億元及人民幣5.77451億元,比對同期公司擁有人應佔利潤分別達到13.25%、74.41%及82.53%(詳見投資物業公平值對利潤比率表)。雖說期內利潤有所增加,然而投資物業的公平值收入僅是財務修飾的舉措而已,並不改變現金狀況,流動資金並未因而增加;
  • 截至2012年12月31日為止財年公司擁有人應佔利潤為人民幣6.99711億元(折合每股利潤人民幣0.1533元),相當於招股區間市盈率介於5.93-7.74倍,比對類同企業華南城(01668)同期市盈率約5倍,是次公售股份作價沒有優勢;

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率:1.05→1.10→1.06
速動比率:0.40→0.39→0.35

長期債項/股東權益:24.95%→103.57%→123.29%
總債項/股東權益:54.42%→148.72%→181.83%
總債項/資本運用:27.95%→53.28%→66.36%

股東權益回報率:48.14%→38.10%→53.02%
資本運用回報率:24.72%→13.65%→19.35%
總資產回報率:6.71%→4.28%→6.71%

經營利潤率:34.87%→42.86%→55.81%
稅前利潤率:47.34%→42.71%→56.03%
邊際利潤率:32.52%→20.68%→31.05%

存貨周轉率:0.44→0.43→0.47


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

標籤:

3 Comments:

Anonymous 匿名 said...

Build Your special Cedar Dresser Without Breaking Your
banker

Feel free to surf to my webpage ... testimony

4:49 上午  
Anonymous 匿名 said...

Hi, after reading this awesome post i am also glad to share
my familiarity here with mates.

Review my page - diet Plans that work

9:28 上午  
Anonymous 匿名 said...

Hello there, I discovered your website by the use of Google
whilst searching for a comparable matter, your website came up,
it looks good. I've bookmarked it in my google bookmarks.
Hello there, just was aware of your blog thru Google, and located that it is truly informative. I'm going to be careful for
brussels. I'll appreciate in the event you proceed this in future. Lots of other people might be benefited out of your writing. Cheers!

my web blog best registry cleaner

11:12 上午  

發佈留言

<< Home

Google