香港新股上市分析：長甲地產控股有限公司(00957)

利好
— 公司主攻中國金融中心－上海、大上海經濟圈及毗連富裕城市(昆山、常熟、無錫、啟東及蘇州等)，該等地區的發展前景必然隨同中國金融實力不斷增強而與日俱增；
— 打造自家高端品牌「長泰」，成功予人優質的印象；
— 具有超過十年的行業經驗，憑藉其對上海及大上海經濟圈物業市場的深度瞭解，加上房子設計獨特、建築材料優良、工藝技術精細及物業管理優秀，期間屢獲殊榮，是上海黃金地段高品質且著名的高端住宅與優質商用物業的開發商；
— 高端住宅物業的目標客戶是富裕人士，他們買房比較不受宏觀調控措施的影響。再者，專注開發高端住宅物業，瞄準高收入及擁有高資產淨值的客戶，能夠維持高平均售價，從而提高毛利率(2007-2009財年平均數為76.8%)，而2007-2009財年核心淨利潤率高達28%，遠超過同業平均數的16%；
— 土地儲備主要通過私人協商、政府招標及收購爛尾樓的方式得到，土地成本僅是平均樓價的6%；
— 截至2010年底財年預測盈利7.1億元人民幣，相較2009年同期的5.23924億元人民幣猛增35.52%；
— 是次公售股份所得金額當中78%用以購置土地；
— 長實(00001)主席李嘉誠、新世界發展(00017)主席鄭裕彤旗下周大福及對沖基金石庫門分別出資5,000萬美元擔任基礎投資者，該等股份設有6個月禁售期；

利淡
— 開徵房產稅總得影響到房地產行業的表現，上海成為國內首地開徵房產稅的可能性不容忽視；
— 去年底資產負債比率僅只23%，但截至2010年7月底為止該比率大幅增加到43%；
— 高達17%的集資金額用來償還銀行貸款；
— 截至2010年底財年預測盈利5.578億元人民幣(折合0.13945元人民幣)(計入公允值收益以後不少於7.1億元人民幣)，相當於2010年招股區間預測市盈率介於19.67-29.51倍，作價並不便宜；


財務比率(12/2007→12/2008→12/2009)

流動比率：1.35→1.57→1.53
速動比率：0.58→0.15→0.54

長期債項/股東權益：48.22%→59.67%→87.43%
總債項/股東權益：48.22%→64.28%→91.04%
總債項/資本運用：32.51%→36.68%→43.75%

股東權益回報率：30.47%→50.35%→27.02%
資本運用回報率：20.54%→28.73%→12.99%
總資產回報率：9.05%→17.31%→6.88%

經營利潤率：69.56%→316.20%→162.74%
稅前利潤率：67.33%→297.84%→151.14%
邊際利潤率：44.99%→213.42%→92.66%

存貨週轉率：0.47→0.14→0.16


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。