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星期五, 6月 27, 2014

香港新股上市分析:國瑞置業有限公司(02329)

利好
  • 國家總體經濟增長、城鎮化和工業化、及中國居民可支配收入日益增加,整體住宅物業的需求(尤其是地點便利及基礎設施完善的優質住宅物業)亦上升;
  • 根據第一太平戴維斯報告,北京特別是二環路內的土地供應有限,加上過去幾年北京市內人口迅速膨脹,將繼續帶動北京以及廊坊等逐漸成為北京工作人口熱選的周邊地區的物業需求;
  • 根據第一太平戴維斯報告,以竣工建築面積及開發中建築面積計算,截至2014年3月31日,公司是北京市二環路內第二大的物業開發商,擁有4.1%的市場份額,並且為北京第45大物業開發商,所佔市場份額為0.34%;
  • 自二十世紀九十年代末期起在中國從事物業開發業務,起步於廣東,此後壯大於北京,並已經成功將業務擴張至中國其他經選定的高增長城市,包括海南省的海口及萬寧、珠江三角洲的汕頭和佛山、遼寧省的瀋陽、河南省的鄭州、河北省的廊坊及陝西省的西安,形成了以北京和珠江三角洲地區為中心,並覆蓋中國經選定的主要高經濟增長地區的戰略佈局;
  • 根據第一太平戴維斯報告,以竣工建築面積計算,截至2014年3月31日,作為投資物業持有的北京國瑞購物中心亦為北京市二環路內第二大的購物中心;
  • 選擇性地保留大量自主開發且具有戰略價值的優質商業物業的所有權,作為持續穩定的租金來源,截至2014年3月31日,投資物業位於北京、瀋陽及汕頭的商業中心,總建築面積為296,768平方米,主要包括商場、寫字樓、專業市場、零售商舖、四合院及停車位,其中位於北京的投資物業總建築面積183,529平方米;
  • 計劃在珠江三角洲地區,以現時在汕頭和佛山的業務為根基,實行以廣州和深圳為重心的擴張計劃,藉以快速提高在該地區的市場份額;
  • 計劃在中國一線和二線省會城市的中央商業區開發甲級寫字樓,因為預期市場對該類型物業的需求將大幅增長;
  • 以低成本收購大量位處策略地段的土地儲備,已竣工但未出售、開發中以及持作未來開發的建築面積的平均土地收購成本分別為每平方米人民幣1,473元、人民幣1,427元及人民幣1,428元;
  • 截至2014年3月31日,擁有的土地儲備達到總建築面積680萬平方米,分佈於北京、海口、萬寧、汕頭、佛山、瀋陽、鄭州、廊坊和西安,當中已竣工但未出售的總建築面積為501,748平方米、開發中的總建築面積為140萬平方米,以及持作未來開發的總建築面積為500萬平方米,所持的大型、低成本及位處策略地段的土地儲備可在未來四至五年推出足夠的開發項目;
  • 公司在廊坊擁有大量土地儲備,預計能得益於北京周邊經濟的高速增長,且正在廊坊開發一項大型住宅項目,當中有高層住宅、獨棟住宅、聯排住宅、零售商舖、一家酒店等物業,全部5個階段預計分別在2014年至2018年之間先後竣工;
  • 截至2011年、2012年及2013年12月31日為止三個財年,已簽約銷售額分別為人民幣19.468億元、人民幣32.834億元及人民幣50.571億元,複合年增長率為61.2%,同期收入分別為人民幣17.53398億元、人民幣42.75996億元及人民幣68.35358億元,複合年增長率約97.44%,而同期公司權益股東應佔溢利及綜合收益總額則分別為人民幣5.97001億元、人民幣10.29776億元及人民幣22.33812億元,複合年增長率約93.44%,業務正在快速增長;
  • 集資金額當中40%預期用於開發北京國瑞中心和瀋陽國瑞城四期和海闊天空國瑞城四及五期項目、20%將用到開發鄭州國瑞城六期及永清國瑞城四期等其他物業開發項目、30%預期用於未來在目前經營所在城市和目標城市物色和收購合適的地塊作為土地儲備、及10%用作一般企業及營運資金用途,全數用到主營業務裡頭;
  • 三名基石投資者北京市第五建築工程集團有限公司、中國生物製藥有限公司(01177)、及Best Class Industrial Limited分別認購人民幣2億元、4,000萬美元及2,000萬美元的股份,該等股份設有六個月禁售期;
利淡
  • 中國大陸經濟有短期下行風險;
  • 主要經營中國的住宅項目以及大型多用途綜合體項目,尤其住宅項目方面勢必受到國內宏觀調控措施的影響;
  • 行業競爭愈來愈激烈;
  • 酒店行業具有很強的盛衰週期性;
  • 建築材料價格波動及勞工成本持續上漲;
  • 日後可能無法持續以合理的價格取得適合開發的土地儲備;
  • 業績受到投資物業公允價值變動的影響而波動;
  • 國內利率變動必然影響到借款的利息開支;
  • 中國政府有可能加強對向中國房地產行業提供的信託貸款的監管;
  • 一旦內地有關預售房屋的法律變更,或對業務造成重大不利影響;
  • 公司須為客戶按揭向銀行做出擔保,存在客戶拖欠按揭貸款後而公司須對承按銀行負責的風險;
  • 截至2011年12月31日為止財年,曾經錄得經營活動淨負營運現金流人民幣15.312億元;
  • 截至2011年、2012年及2013年12月31日為止三個財年,總債項分別為人民幣56.23867億元、人民幣56.8278億元及人民幣73.3656億元,債負頗高;
  • 儘管截至2013年12月31日為止財年公司權益股東應佔溢利及綜合收益總額為人民幣22.33812億元(折合每股溢利約人民幣0.5063元),相當於2013財年招股區間市盈率介於3.64-4.5倍,但是務須注意當中有年內撥入投資物業的公允價值收益的人民幣5.2727億元和投資物業公允價值變動的人民幣3.84625億元,粗略地把兩者從公司權益股東應佔溢利中剔除,推算出人民幣13.21917億元(=人民幣22.33812億元-人民幣5.2727億元-人民幣3.84625億元,折合每股溢利約人民幣0.2996元),相當於2013財年招股區間市盈率介於6.16-7.6倍,不吸引;

財務比率(12/2011→12/2012→12/2013)

流動比率:1.36→1.37→1.69
速動比率:0.63→0.59→0.30

長期債項/股東權益:115.83%→68.42%→129.99%
總債項/股東權益:147.92%→116.01%→153.21%
總債項/資本運用:55.05%→54.08%→52.35%

股東權益回報率:15.70%→21.02%→46.65%
資本運用回報率:5.84%→9.80%→15.94%
總資產回報率:2.94%→5.48%→9.94%

經營利潤率:61.32%→47.56%→56.41%
稅前利潤率:61.32%→47.56%→56.41%
邊際利潤率:34.05%→24.08%→32.68%

存貨周轉率:0.24→0.66→0.58


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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