香港新股上市分析：融創中國控股有限公司(01618)

利好
— 創辦人是敢言的傳奇人物孫宏斌，他常常高調並且快速開發土地，因而有中國「地產狂人」之稱，個人名聲曾經紅透大中華地區，於中國地產業界的地位比對萬科(深000002)王石、……等毫不遜色，他跟聯想集團(00992)董事長柳傳志的關係微妙，柳氏當年曾經出資50萬元支持其創辦順馳集團；
— 所謂失敗乃成功之母，人經受過教訓自會成長，公司主席孫宏斌當年通過極高槓桿的手段從而快速擴張其個人內房事業－順馳集團，但是期間沒有好好注意及控制風險，因資金鏈斷裂而招致潰敗，榮景一瞬即逝，最終把整家順馳集團拱手賤讓予路勁基建(01098)，深信他已然吸取了教訓，預期其個人事業今後將要於融創裡頭重生，他的個人經歷及經驗絕對是公司的寶貴資產之一；
— 目前於五個具有龐大經濟增長潛力的城市(北京、天津、重慶、無錫及蘇州)經營11個房地產開發項目；
— 有別於其他的內房股的高負債比率，高管表明公司的負債比率保持在不高於40%的水平，這是現今掛牌上市的內房股份公司之中少見；
— 2006-2008年盈利分別是8,300萬元人民幣、1.74億元人民幣及4.95億元人民幣，屬於快速成長的格局；
— 是次招股區間2010年預測市盈率介於4.6-5.9倍，具有吸引力；
— 是次集資金額當中90%用來增加中國從事物業發展若干非全資擁有公司的股權及向目標城市物色及購買合適的地塊，餘下的10%將要撥作營運資金及其他一般企業用途的款項，全數用到主營業務裡頭；
— 中銀集團充當基礎投資者，認購2,000萬美元的股份，該等股份設有6個月禁售期；

利淡
— 眼下在香港股票市場掛牌上市的內房股份公司多不勝數，沒有物以稀為貴的情況，難以吸引大多數投資者的目光；
— 中央政府將要陸續進行經濟政策微調措施，這可能包括減少寬鬆貨幣政策的規模、提高銀行資本充足比率、調昇銀行存款準備金率及貸存比率、緩步且持續升息、取消購房優惠、收緊購買第二套房、開徵物業稅、……等，此等因素在在影響到未來國內房地產行業的業務表現；
— 截至2009年9月為止，公司只有大約595.5萬平方米集中於北京、天津及重慶等城市的土地儲備，儲量不多；
— 2009年預測盈利(不計算物業重估及遞延稅項)7.75億元人民幣，相當於招股區間預測市盈率介於9.93-12.67倍，相形之下算不上便宜；


財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)

Ø 流動比率：1.16→1.18→1.28
Ø 速動比率：0.36→0.22→0.22
註：短期變現能力顯著不足。

Ø 長期債項/股東權益：519.20%→537.00%→266.25%
Ø 總債項/股東權益：917.73%→1,157.98%→480.83%
Ø 總債項/資本運用：139.28%→111.99%→92.82%
註：債負數據偏大。

Ø 股東權益回報率：32.42%→80.22%→92.18%
Ø 資本運用回報率：4.92%→7.76%→17.80%
Ø 總資產回報率：0.99%→1.81%→5.24%
註：股東權益回報率持續走高，不錯！

Ø 經營利潤率：9.39%→17.44%→22.34%
Ø 稅前利潤率：9.58%→16.23%→22.06%
Ø 邊際利潤率：3.07%→5.79%→14.37%
註：參看普遍內房股的邊際利潤率，公司的邊際利潤率著實不高。

Ø 存貨週轉率：0.51→0.42→0.49


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