香港新股上市分析：花樣年控股集團有限公司(01777)

利好
— 公司標榜「藝術地產」，定位既清晰且特別，主客戶群就是那些年青兼具高度經濟活力的富裕人士，其開發的房地產自然能夠賣到一個比較好的價錢；
— 由於公司過去重點開發現有中央商務區的周邊地區及位於城郊的新興精品高檔商務地塊，故而避免了激烈的地塊爭奪戰，因此過去按建築面積計算的平均土地成本僅僅佔到其平均單位售價的11%左右，而行業平均值為25%；
— 中國房地產Top 10研究組評定公司為2009中國房地產百強企業之一、2009中國房地產策劃代理百強企業之一及2008中國物業服務百強企業之一的物業公司；
— 旗下29個房地產開發項目，當中包括11個位於成渝經濟區、14個位於珠三角、2個位於長三角及2個位於京津都市圈，上述四個地區是全中國最快速經濟增長的地區；
— 近年來，公司先後榮獲博鰲21世紀房地產論壇及21世紀經濟報導頒發的中國地產金磚獎2008年度中國地產企業公民大獎、成都市房地產管理局及四川日報報業集團頒發的2008金芙蓉杯成都地產年度企業金獎、博鰲21世紀房地產論壇及21世紀經濟報導頒發的中國地產金磚獎2008年度地產設計大獎、…等多項殊榮，足見其開發的產品及提供的服務之高質素；
— 2010年預測純利14.3億元人民幣，相當於是次招股區間2010年預測市盈率介於5.26-6.62倍，作價具有吸引力；
— 估計是次招股區間股份公售價格相較資產淨值大幅折讓54.3-62.8%；
— 截至2009年6月底為止6個月的毛利率從2008年同期的29.4%猛增到41.4%；
— 除了房地產開發業務以外，公司還有提供物業經營、物業代理及酒店等服務給己方及第三方的物業，相信該等服務能夠加強其房地產開發能力、提升旗下物業的吸引力及衍生出繁多的交叉銷售機會；
— 是次集資金額當中大約55%用來增加土儲、約莫35%用以發展現有項目，餘下來的10%撥作一般營運資金，全數放到主營業務裡頭；
— 盛傳主要持股人及執行董事曾寶寶是國家前副主席曾慶紅的侄女；
— 據悉，匯豐及高盛兩家機構投資者早於2007年已經購入公司的股權；
— 市傳包括但不限於新世界發展(00017)主席鄭裕彤、華人置業(00127)主席兼行政總裁劉鑾雄、中渝置地(01224)主席張松橋、人稱「玩具大王」的旭日集團主席蔡志明、中國人壽(02628)、怡富、西京投資、美國對沖基金Och-Ziff、美國私募基金華平、……等多位投資者及多家金融機構認購是次公售的股份；

利淡
— 內地房市出現「價升量跌」的情況；
— 國內房地產開發市場正值汰弱留強的戰國時代，競爭相當白熱化；
— 已在香港掛牌上市的內房股份已然琳瑯滿目，沒有物以稀為貴的情況；
— 儘管中央政府不時表示還未到退市的時候，可是實際上蘊釀或已經進行如按月減少銀行總體貸款金額、調高銀行存款準備金率、取消購房貸款利息打7折的臨時舉措、漸進升息、刪除購買第二套房的優惠、開徵物業稅、提高購房首付比例、……等動態微調措施，這就無可避免地影響到樓房的投資氣氛，進而擠壓將來的業績；
— 預測2009年12月底財年盈利(未計算投資物業的預測公平值變動)將不少於3.2億元人民幣，相當於是次招股區間市盈率介於23.54-29.58倍，短期並不便宜；
— 公司目前持有總面積1,071.5萬平方米的土地儲備，但是當中的558.96萬平方米的地塊仍未獲得土地使用權；


財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)

Ø 流動比率：1.37→1.84→1.39
Ø 速動比率：0.68→0.81→0.18
註：短期變現能力顯著不足。

Ø 長期債項/股東權益：67.54%→73.69%→30.87%
Ø 總債項/股東權益：87.43%→103.71%→72.09%
Ø 總債項/資本運用：32.91%→49.06%→44.44%
註：內房股份公司的債負通常較高，比對同業，公司的債負現況算不上過份。

Ø 股東權益回報率：27.83%→6.50%→7.35%
Ø 資本運用回報率：10.47%→3.07%→4.53%
Ø 總資產回報率：4.49%→1.63%→1.70%
註：極度關注幾項回報率的低落情況。

Ø 經營利潤率：37.49%→21.91%→21.97%
Ø 稅前利潤率：77.07%→21.61%→21.64%
Ø 邊際利潤率：26.61%→8.91%→7.18%
註：非常在意近年來的單位數字的邊際利潤率。

Ø 存貨週轉率：0.43→0.38→0.31


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