香港新股上市分析：龍湖地產有限公司(00960)

利好
— 公司憑藉優秀的管理能力及著名品牌，已然成為內房行業之中受到尊敬及信賴的全國性開發商之一，素有「內地新地」之稱；
— 根據中國指數研究院的資料，按2006、2007及2008年住宅物業的銷售額及已售建築面積計算，公司是重慶市房地產市場的領頭羊；
— 公司早已於2005年擴展到成都及北京，於2007年擴展到西安及上海，2009年更進一步進入無錫、瀋陽及常州等房地產市場，並且繼續推進到環渤海地區及長江三角洲地區等其他發展迅速的目標地區；
— 根據中國指數研究院的資料，從2005年開始，公司只花用了兩、三年的時間，已然位居2007及2008年成都市住宅物業的年度合同銷售額方面的第三位及名列2008年北京市住宅物業的年度合同銷售額的第二位，其內在實力不容忽視；
— 預期毛利率可以從截至今年6月底為止的31.3%，進一步提高到34-35%左右；
— 集資金額當中的46%支付現有土地儲備的地價、49%收購新的房產項目，餘下的5%撥作一般營運資金，全數用到主營業務裡頭；
— 最近，中國農業銀行給予公司為期兩年的180億元人民幣的授信額度；
— 是次引進中國銀行(03988)旗下中銀集團投資、新加坡淡馬錫、新加坡政府投資公司GIC、平安保險(02318)旗下平安中國資產管理及香港置地等5家基礎投資者，分別認購3,000萬美元、5,000萬美元、5,000萬美元、3,000萬美元及3,750萬美元股份，股份設有半年禁售期；

利淡
— 儘管公司已經衝出老家重慶，可是其仍舊擁有大約33.6%的項目位於重慶，而北京、成都、上海及西安分別佔到總體的32.1%、19.7%、8.8%及5.8%，情況依然算不上均衡；
— 國內極其可能在可見的將來減少甚至取消按揭利率打七折的優惠措施，同時，可能緊縮對發展商的借貸政策；
— 現時手上的1,900多萬平方米土儲的平均成本大約是每平方米1,816元人民幣，相較全國性同業公司如恒大地產(03333)的五百多元人民幣的土地平均成本，明顯偏高；
— 公司長遠需要增加位於京、滬兩市的土儲，可是目前其手上的上海土儲略為短缺，然而隨同近來一塊又一塊的一線城市的天價地王的拍出，要保持比較低的土儲成本只怕愈來愈困難；
— 明年盈利繫於北京頤和原著，估計這個豪宅樓盤佔到明年總銷售收入的25%；
— 預期截至2009年12月底為止全年純利(不計算投資物業公平值收益)不少於14.46億元人民幣，相當於2009年預測招股區間市盈率介於13.25-15.53倍，也相當於2010年預測招股區間市盈率介於12-14倍左右，撿不到便宜；


財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)

Ø 流動比率：1.38→0.96→1.09
Ø 速動比率：0.31→0.29→0.27
註：短期變現能力非常不足。

Ø 長期債項/股東權益：164.06%→166.32%→203.67%
Ø 總債項/股東權益：207.52%→277.00%→411.19%
Ø 總債項/資本運用：59.10%→83.43%→116.35%
註：債負極其沉重。

Ø 股東權益回報率：24.84%→26.14%→10.62%
Ø 資本運用回報率：7.07%→7.87%→3.00%
Ø 總資產回報率：3.68%→3.31%→1.02%
註：帶給股東的回報並不穩定！

Ø 經營利潤率：46.48%→46.86%→13.80%
Ø 稅前利潤率：46.51%→46.46%→15.21%
Ø 邊際利潤率：17.66%→21.44%→7.41%
註：幾項利潤率相當波動，去年的邊際利潤率更加矚目。

Ø 存貨週轉率：0.40→0.40→0.25


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。