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星期四, 10月 22, 2009

香港新股上市分析:禹洲地產股份有限公司(01628)

利好
— 廈門三大房地產開發商之一,一直名列「中國房地產百強企業」。根據廈門市房地產業協會的資料,按照2006年、2007年及2008年已立約出售的建築面積及合約銷售額排列,公司分別是廈門三大及五大物業開發商之一;
— 今年上半年銷售額達20億元人民幣,樓面31萬方米;按照售出樓面面積計算,公司佔到廈門上半年總銷售樓面面積的10.6%,是廈門的龍頭開發商;
— 「禹洲」品牌榮獲閩省及廈門市政府認可為「著名商標」;
— 公司正在廈門、福州、上海及合肥等地開發18個房地產項目,具有濃厚的海峽西岸經濟區概念(國務院頒布關於支援閩省加快建設海峽西岸經濟區),預期將來閩、台之間的經貿往來日益頻繁,公司將要受益;
— 明年預測市盈率將要降至5.5至7.5倍,稱得上具有吸引力;

利淡
— 公司目前擁有大約350萬平方米的土地儲備,當中的160萬平方米位於廈門,足見公司是一家地方性房地產開發公司,因而缺乏全國性房地產開發公司所具備能夠分散地域風險的特性;
— 截至今年6月底為止公司的負債比率為62%,頗高。截至今年8月底,業務錄得流動負債淨額;
— 預計2009年全年純利(不計算投資物業公允值收益及相關遞建稅項撥備)大約5.035億元,相當於招股價格區間預測市盈率介於15.3至20.9倍,比對現時同業的平均市盈率,是次股份公售價格絕不便宜;
— 唯恐來年國內樓市存在不少的變數(例如:調高銀行存款準備金率、升息、嚴格執行限購第二套房的措施、……等政府退場手段);


財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)

Ø 流動比率:1.15→1.01→1.08
Ø 速動比率:0.29→0.23→0.17
註:公司的短期變現能力嚴重不足,而且沒有多大的改善。

Ø 長期債項/股東權益:242.32%→163.67%→158.45%
Ø 總債項/股東權益:350.02%→304.34%→268.97%
Ø 總債項/資本運用:97.25%→101.15%→91.12%
註:債負頗重。

Ø 股東權益回報率:3.11%→56.14%→33.24%
Ø 資本運用回報率:0.87%→18.66%→11.26%
Ø 總資產回報率:0.19%→5.13%→4.02%
註:回報率並不穩定,相當波動。

Ø 經營利潤率:18.06%→51.71%→41.09%
Ø 稅前利潤率:18.06%→51.71%→41.09%
Ø 邊際利潤率:8.81%→34.78%→16.60%
註:身為房地產開發公司,其邊際利潤率顯然不很吸引!

Ø 存貨週轉率:0.03→0.26→0.41


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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