香港新股上市分析：利福地產發展有限公司(02183)

利好

• 目前公司在中國持有的物業均為商用物業，比較不受內地宏觀調控的影響；
• 公司擁有的中國物業均位於中國大城市的黃金地段，預期該等大城市均受惠於中國政府加快該等地區經濟發展的政策；
• 現時採用的業務模式並不僅僅購買及持有物業賺取租金及╱或短期資本增值，也在出租或出售物業之前進行增值工程或工作以進一步提高物業資本值；
• 公司有計劃分兩階段重點發展怡富土地成為八層高連三層地庫的商業綜合體，總建築面積合共約188,252平方米，包括總建築面積分別約82,767平方米、32,463平方米及73,022平方米的零售商舖、辦公室及車位與設施；
• 是次公售8,360萬股股份(8,360萬股股份/2,000股 = 4.18萬手)，規模非常細小，不能抹煞股份於掛牌上市初期因「貨源歸邊」而出現短期股價走高的情況；

利淡

• 由於公售規模細小，預期股份流動性低；
• 中國政府不時推出政策打擊物業市場的投機活動；
• 中國物業市場競爭十分激烈；
• 國內勞動力短缺，勞動成本持續上漲，加上建材價格時有波動；
• 發展現有及新增項目需要大量資金，但是次集資金額上限僅約兩億港元，資金應該不足以應對未來的相關開支；
• 位於瀋陽重點發展的怡富項目受到建設的高度限制影響；
• 截至2012年12月31日為止三個財年與截至2013年6月30日為止六個月營業額(即天津物業於2013年4月被出售前所產生者)分別為142.4萬港元、1,495萬港元、2,080.9萬港元及449萬港元，期間經營開支分別為1,419.2萬港元、2,475.3萬港元、2,031.7萬港元及737.4萬港元，多年來經營開支持續多於營業額；
• 出售投資物業權益的已變現收益比對經營業績的佔比相當大，未來盈利或許不時波動；
• 儘管截至2012年12月31日為止三個財年分別錄得溢利2,020.7萬港元、1.48169億港元及9,419.1萬港元，但須留意期內投資物業的未變現公平價值變動分別為6,202.6萬港元、9,441.7萬港元及1.82922億港元，明顯有重大粉飾的痕跡，日後物業重估可能導致虧損；

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率：0.11→0.10→0.55
速動比率：0.11→0.10→0.55

長期債項/股東權益：0.00%→0.00%→0.00%
總債項/股東權益：352.77%→337.51%→226.15%
總債項/資本運用：223.92%→202.94%→146.01%

股東權益回報率：4.48%→40.50%→19.82%
資本運用回報率：2.84%→24.35%→12.80%
總資產回報率：0.81%→7.49%→4.35%

經營利潤率：6,306.95%→2,346.78%→844.65%
稅前利潤率：6,306.95%→2,351.80%→815.80%
邊際利潤率：1,419.03%→991.10%→452.65%

存貨周轉率：0→0→0


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