香港新股上市分析：中駿置業控股有限公司(01966)

利好
— 內地房地產市場只得發展了20年，仍然具有寬廣的發展空間；
— 根據中國房地產TOP10研究組於2008年及2009年編製的研究報告，公司晉身「中國一百大房地產開發商」之一；
— 公司集中發展福建省裡面相較繁華的地區(包括廈門、泉州、福州及漳州，此等地區總共佔到2008年福建省國內生產總值的69.8%左右)的高端住宅物業項目，具備「海峽西岸經濟區」的概念；
— 公司正在積極拓展業務至珠江三角洲及環渤海經濟圈等經濟快速成長的地區；
— 剛剛開通的武廣高鐵勾出全國高速鐵路基建網絡的遠景藍圖，勢必擴大現有城市的規模及催化多個新城市的誕生，加上農村城鎮化的進程，最終牽引龐大的住房需求；
— 債務對資本比率已從2008年的118.8%大幅下降到09年9月30日的35.1%；
— 是次集資金額的50%將要用來支付未付土地費用及增加土儲、大約40%用以發展現有物業項目、餘額撥作一般營運資金，全數用到主營業務裡頭；
— 鮮有充當內房股基礎投資者的西京投資願意充當是次公售活動的基礎投資者，認購1.56億元的股份，股份設有6個月禁售期；

利淡
— 現時股市裡頭已經有很多內房股份，價廉物美的選擇比比皆是；
— 國內房地產價格短期猛增勢頭引來中央政府更多的調控措施，(包括但不限於取消購買第二套房的優惠、升息、物業稅、……)，況且，國內已然揭開收回剩餘信貸的序幕，不利內房股的股價表現；
— 公司持有的土地儲備高度集中(70%)於福建省泉州市，風險不小；
— 儘管截至2009年12月31日為止預測2009年綜合純利將不少於3.65億元人民幣，然而不計算重估投資物業值的2009年綜合純利只有8,600萬元人民幣，相當於2009年招股區間市盈率介於76.33-96.89倍，作價顯然昂貴；


財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)

Ø 流動比率：0.94→0.50→0.61
Ø 速動比率：0.39→0.16→0.12
註：短期變現能力非常低落。

Ø 長期債項/股東權益：824.73%→261.30%→75.30%
Ø 總債項/股東權益：972.92%→279.73%→295.94%
Ø 總債項/資本運用：102.79%→66.20%→134.43%
註：債負顯然沉重，著實不健康。

Ø 股東權益回報率：75.00%→61.62%→36.82%
Ø 資本運用回報率：7.92%→14.58%→16.73%
Ø 總資產回報率：2.50%→3.81%→3.14%
註：關注股東權益回報率不斷走低的情況。

Ø 經營利潤率：20.35%→53.63%→74.29%
Ø 稅前利潤率：19.92%→62.06%→72.91%
Ø 邊際利潤率：15.46%→42.83%→50.87%
註：利潤率非常不俗，但不大相信其可以持續高漲。

Ø 存貨週轉率：0.43→0.36→0.15


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。